マイホームを買う時にいろいろ比較して選んだ住宅ローンも、借りたらそのままという人が多いですね。低金利の今は借り換えのチャンスです。今借りている金利よりも低い金利に借り換えれば、総返済額がぐんと少なくなります。

ずっと変動金利で借りていた人は、固定金利に借り換えると、固定金利期間は金利の上昇を気にせずに過ごせます。反対に、すでに返済期間や残高が少なくなっている人は、金利が上昇しても影響が少ないので、固定金利から変動金利に借り換えることで、低金利のメリットを最大限に生かす事ができます。

では、借り換えた方がお得な人はどんな人でしょう。

一般的な目安は①金利差が１％で借入残高が１０００万円、②返済期間が残り１０年以上で借りている人と言われています。でも、低金利の今はこの条件にあてはまらない人でも、総返済額が少なくなることがよくあります。

例えば、現在のお借入残高が２０００万円、残りの借入期間２０年、金利年２．５％で借りている人の場合、年１.０％で借り換えれば約３３６万円もお得になる可能性があります。（※）
３３６万円を節約するのは大変ですが、住宅ローンの借り換えは１度手続きをすればすむので、固定費の見直しに最適です。

※上記負担軽減額等はあくまで金利が20年間変更せず、諸費用も考慮しない場合の計算例です。

借り換えにあたっては、抵当権抹消費用、登録免許税、司法書士手数料、保証料もしくは融資手数料などの「諸費用」がかかります。費用は、住宅ローンの種類、借り換えの金額や返済期間に応じて変わります。２０００万円を２０年間借りると、およそ５０万円の費用が必要です。

諸費用はまとまったお金が必要ですが、今借りている住宅ローンを一括返済すると、戻ってくるお金もあります。借入時に保証料を払った人は、残りの期間分の保証料が返ってきます。戻ってくるお金が無い人は、新たに借りる住宅ローンに諸費用を上乗せして借りられることもありますので問い合わせてみましょう。

今借りている住宅ローンを一括返済すると、払わなくてはいけないお金もあります。住宅ローンは利息が後払いなので、前回返済した日から一括返済した日までの払っていない「経過利息」を払わなくてはいけません。

特にボーナス払いがある人は、前回のボーナス時から返済する日まで最大半年分の利息を払うことになります。借り換えが決まったら、今借りている金融機関に経過利息と一括返済した時の手数料がいくらになるか試算してもらいましょう。

長い人生、お家を住み替えたり、建て替えたりする事もあります。住宅ローンは完済して、新しいローンを組むのが原則ですが、今のローンと新しいお家、建て替えのローンを合わせて、今のお家の担保評価額の最高３００％の金額、または担保評価額に最高２５００万円を加えた金額のいずれか低い方まで借りられる住宅ローンもあります。子どもが生まれてマンションが手狭になった、中古で買ったお家の建て替えをしたいといった時に覚えておいてください。