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頭金なしで家を買うことができますか
Q

家を買う予定ではなかったので、あまり
貯金をしていなかったのですが、将来の
ことを考えマイホームを検討しています。
貯金が少なく頭金が無いのですが、
マイホームを買うことはできますか?

(30代男性)

山口京子さん

山口京子 プロフィール

ファイナンシャルプランナー。テレビ、ラジオに多数出演。
新婚当初年収200万円台、その後、東京で戸建てを購入。
2年で住宅ローン完済費用を貯める!著書「お金持ち名古屋人八つの習慣」他。

A「買えますよ」あ、ちょっと待って下さい。
ここだけ読んで不動産屋さんに走らないように!!
人生で一番大きな買い物ですから、最後までじっくり読んでくださいね。

物件価格に加えて諸経費がかかる。

3000万円のマイホームは、3000万円では買えません。
なんか、キツネにつままれたみたいですが、不動産屋さんに払う仲介手数料や、住宅ローンの保証料、不動産登記費用、火災保険料など「諸経費」と呼ばれるお金が必要です。

どれくらいかかるかというと、新築なら物件価格の3%中古なら6%は最低必要です。
3000万円のお家なら、90万円~180万円くらいが目安です。

家財や引越し代などの準備費用もかかる。

マイホームを買ったら、引越し代や、窓のサイズに合ったカーテンを買うお金も要りますね。
カーテン代や買い換える家具、家電によって予算は変わりますが、物件価格の2~3%程度が目安。
3000万円のお家なら60万円くらいです。
リフォームする場合はその費用も必要です。

その他:住宅ローンの支払いで貯金ゼロは不安。生活費を残したい。

貯金ゼロで新生活をスタートするのは、心細いですね。車検や、入学金など1年以内に必要なお金と、「共働きの妻が妊娠!」とか「給料ダウン!」といった収入の変化に備えるため、生活費の6ヶ月分+αは貯金を残しておきたいものです。
生活費が30万円なら、180万円が目安です。

不動産屋さんで諸経費は見積もってもらえますが、手元に残すお引越し代や生活費もちゃんと見積もっておきましょう。

自己資金と頭金について。

さあ、貯金の中からいくら手元に残すかを決めたら、残りがマイホームのための「自己資金」となります。モデルルームや不動産屋さんでも「自己資金はいくらですか?」と聞かれますので、マイホームのためのお金をいくら出せるか、計算しておきましょう。

【自己資金】

貯金 ― 手元に残すお金(準備費用+生活費)=自己資金

この自己資金から、先ほどの諸経費を引いたものが、物件価格の一部に当てられる「頭金」となります

【頭金】

自己資金 ― 諸経費=頭金

最低1割~2割は頭金が必要?

多くの住宅ローンは物件価格の8割~9割まで借りられるので、最低1割~2割は頭金を貯めましょう!と言われます。

頭金を貯めながらお金を貯める習慣を身につけ、住宅ローンの借り入れを少なくできれば毎月の返済額も少なくなります。もし将来マイホームを手放すことになっても、住宅ローンの残高の方が少なければ、マイホームを売ったお金でローンを完済することが出来ます。

結論:頭金0でマイホームは買えるのか?

早々に結論を出す前に、一度シミュレーションしてみましょう。今、頭金0円で3000万円を借りた場合と、賃貸住宅に住みながら毎月頑張って10万円、5年で頭金600万円を貯めて2400万円借りた場合を例に挙げます。(物件価格は同一で、5年後の金利も同じと仮定)

  1. 1,35年 固定金利1.88%で3000万円借りた場合
  2. 2,30年 固定金利1.88%で2400万円借りた場合。5年間の家賃は10万円/月とする
頭金・借入額 1,頭金0円・3000万円 2,頭金600万円・2400万円
毎月返済額 97,541 87,275
総返済額 40,967,102 31,418,963

毎月の返済額は、頭金を貯めた方が少ないのですが、マイホーム購入までに、
家賃を払いながら頭金を貯めることになります。トータルで考えると・・・。

購入前の貯金と家賃 0 12,000,000
総必要額 40,967,102 43,418,963

上記の例では、当初5年間は家賃負担があるため、家賃を払いながら頭金を貯めたケースの方が総必要額は多くなります。持ち家の取得を予定しているのであれば、低金利の今は単純に総必要額だけを比較すると、家賃を払いながら5年後に購入するより、賃貸住宅に住まずにマイホームを購入したほうが、総必要額が少なくなることもあります。(実際には金利情勢や不動産価格、税制等も影響します)

では、頭金0円でもローンを組めるのかと言われれば、最近は頭金0円で借りられる住宅ローンもあります。
例えば、フラット35を利用して9割まで借りて、残りの1割を銀行の住宅ローンで借りるケースです。

ただし注意していただきたいのは、頭金0円でローンを組むということは、必然的に返済額が多くなってしまうということ。毎月の支払額も増えてしまうため、貯金が十分にある方や、安定した収入が長期にわたって確約されていない限り、リスクの伴うローンの組み方ということになります。

いかがでしたか?諸費用や、引っ越しのお金も必要になるので、貯金0円ではマイホームは買えませんが、頭金0円でもマイホームは買えます。
ただし、借りられるお金=返せるお金ではありません。
将来家族が増えるなど支出が増えてもちゃんと返済できるのか、自分にとって最適な住宅ローンはどれか、銀行の窓口で相談に乗ってもらえます。
休日も相談できる店舗がありますから、是非お気軽に相談してみてくださいね。

2015年5月1日現在

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vol.1 初めての住宅ローン 住宅ローンを検討するときに見るべきポイントを教えてください。

vol.2 頭金なしで家を買うことができますか 貯金が少なく、頭金がないのですがマイホームを買うことができますか。

vol.3 変動金利と10年固定金利どっちがお得? 変動金利と10年固定金利がありますが、違いを教えてください。

vol.4 怪我や病気で働けなくなった… 主人がガンなどの病気になった時の支払について教えてください。

vol.5 かしこい住宅ローンの方法 住宅ローン控除とは?かしこい住宅ローンの取り込み方など知りたいです。

vol.6 住宅ローンの乗り換えについて 住宅ローンの乗り換えを検討しています。選ぶ基準を教えてください。

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