住宅ローンは年収の何倍が目安？返済比率と借入額の考え方

銀行の審査は、税込年収（額面）をもとに行われます。ただし、実際に返済するのは、社会保険料や所得税、住民税などを差し引いた手取り収入です。手取り収入は、税込年収の75〜80％程度とされています。

年収500万円の場合、手取りは375〜400万円程度です。返済比率を税込ベースで計算すると余裕があるように見えますが、実際に返済に充てられるのは手取りの範囲内であることを意識しておきましょう。

住宅ローンの返済以外にも、購入後から毎年・毎月発生する固定費があります。

住宅購入後にかかる固定費には、主に以下のようなものがあります。

これらの費用は、金融機関の審査において、住宅ローンの返済比率の計算に含まれません。そのため、借入可能額の上限まで借りると、住宅ローン以外にかかる固定費も加わり、家計への負担が想定以上に大きくなる可能性があるのです。

住宅ローンは、借入期間が35年など長期にわたります。子育て世帯の場合には、大学進学などの教育費負担が大きくなる時期と重なることも想定されます。

特に、私立大学は国立大学に比べて学費が高く、4年間で数百万円の差が生じる場合もあるでしょう。

教育費のピーク時期を考慮したうえで、余裕のある返済額を設定しておくと安心です。

共働き世帯が2人分の収入を前提に借入額の上限まで借りてしまうと、育休取得や退職、体調不良などで一方の収入が途絶えたときに、返済が苦しくなる恐れがあります。

こうしたリスクに備え、一人分の収入だけでも返済できる水準を目安に借入額を決めておくと、収入が変化した場合に家計への負担を抑えやすくなるでしょう。

住宅購入後は、給湯器やエアコンなどの住宅設備の故障・買い替え、家族の急な入院や通院など、予期しない支出が発生することがあります。

このような支出は、住宅ローンの返済とは別に必要です。頭金に手元資金を充てることで借入額を減らし、返済額を抑えることは有効です。ただし、予期しない急な出費に備えた緊急予備資金も手元に確保しておきましょう。

頭金を用意すると借入額が減り、月々の返済額を抑えられます。自己資金の準備状況を確認してから、借入額を設定しておくことが大切です。

頭金なし（フルローン）の場合は、次のような点に注意しましょう。

また、住宅ローンの借入額とは別に、契約時には事務手数料や登記費用などの諸費用がかかります。頭金だけでなく、こうした諸費用分も考慮したうえで、借入額を検討しましょう。借入額に頭金を加えた金額が、購入できる物件価格の目安です。

35年ローンを組んだ場合の完済年齢の目安は、30歳で契約すると65歳、35歳なら70歳、40歳なら75歳です。定年後は収入が大幅に減るケースもあるため、退職後も見据えた長期的な資金計画を考えておくことが大切です。

将来的に返済期間を短縮したい場合は、繰上返済（期間短縮型）を活用することも選択肢の一つです。

住宅ローンの審査では、カーローンやカードローン、奨学金など、ほかのローンの返済額も含めて返済比率が計算されます。例えば、月3万円のカーローンがある場合、その分だけ住宅ローンの借入可能額は少なくなるため、借入計画にも影響するでしょう。

審査前に完済できるローンがあれば完済しておくと、借入可能額に余裕が生まれる可能性があります。なお、クレジットカードのキャッシング枠は、利用していなくても審査上の借入とみなされる場合があるため、事前に確認しておきましょう。

借入可能額は、年収・返済期間・金利によって変わります。審査上の借入可能額と、無理なく返せる額は異なるため、年収倍率・返済比率の目安と照らし合わせながら判断しましょう。

職種や雇用形態、ほかの借入状況によっても結果は変わるため、自分の条件を具体的に整理しておくことが大切です。

返済比率を20％・25％・30％・35％と変えてシミュレーションし、月々の返済額や借入可能額がどのように変わるかを比較してみましょう。

子どもの有無や生活水準、ほかの固定費によって適切な比率は異なるため、自分の家計に近い条件で無理なく返済できる金額を確認しておくことが重要です。

将来的な収入や支出の変化を考慮して借入額を決めることも大事なポイントです。共働きの場合は、育児や介護、転職などで一時的に世帯収入が減少しても返済を続けられる水準かどうかを確認してください。

また、頭金の準備状況やほかの借入、住宅購入後にかかる固定費なども踏まえて総合的に判断しましょう。