住宅ローン審査とは？審査の目線や流れ・押さえておきたいポイント

住宅ローンは、高額な資金を数十年かけて返済する、金額・期間ともに大きな借入です。そのため金融機関は、申込者が長期にわたって無理なく返済を続けられるかを見極める目的で審査を行います。

住宅ローン審査では、年収や勤続年数などの返済能力に加え、購入する物件の担保価値なども総合的に確認される点が特徴です。これらの審査結果をもとに、実際に融資の可否や、借入可能な金額が決定されます。

住宅ローン審査は、「事前審査（仮審査）」と「正式審査（本審査）」の2段階で行われるケースが一般的です。

事前審査では、申込者が申告した年収や勤続年数などの情報をもとに、借入の可否や借入可能額の目安を短期間で確認します。

一方、正式審査は、事前審査の内容に加えて、収入証明書や住民票などの提出書類や、購入物件に関する情報も含めて、より詳細に精査するプロセスです。

そのため、事前審査を通過したとしても、正式審査で必ず承認されるとは限りません。

完済時の年齢は、審査における重要な目線の一つです。

一般的に、金融機関では完済時における年齢の上限を、80歳前後に設定しています。そのため、40代以上の方が申し込む場合、返済期間が長くなると完済時の年齢が上がり、審査が厳しくなる可能性があるでしょう。

住宅ローンを組む際は「団体信用生命保険（団信）」への加入が融資条件となっているケースが多く、健康状態も審査対象に含まれます。

団信は、住宅ローンの借り手が死亡し、または高度障害となった場合に、保険金で残りのローンを返済するための保険です。団信に加入できない場合、住宅ローン審査に通らなくなる可能性があります。

審査では、年収だけでなく勤務先や勤続年数、雇用形態も重要な判断目線です。

安定した収入があるかどうかが評価されるため、公務員や正社員は比較的審査に通る傾向にあります。一方、個人事業主や経営者は審査が厳しくなる場合があるでしょう。

なお、転職直後は勤続年数が短く、収入の継続性が判断しにくい理由から、審査で不利になりやすい点に注意が必要です。ただし、同業種への転職や年収アップをともなう転職であれば、かえって評価されるケースもあります。

ただし、転職を予定している段階では、転職先での収入実態が判断できず、原則として住宅ローンの申込みはできません。転職を控えている方は、転職後に実績を積んでから審査を受けましょう。

返済負担率とは、収入に対する年間返済額の割合で、返済負担が過剰にならないかを判断するための指標です。

住宅ローンだけでなく、教育ローンやカーローンなどほかの借入れも含めて計算され、返済不能リスクが評価されます。

住宅ローンの審査では、同居する家族の情報も確認されます。

家族構成や世帯人数は支出額に影響するため、住民票の提出を求められ、家族の状況が審査の一環として考慮される形です。

住宅ローンでは購入する不動産が担保となるため、その評価も目線の一つです。

万が一、返済不能となった場合には、金融機関が担保となる不動産を売却して回収を行うため、物件の担保評価額が低いと審査に通りにくくなる可能性があります。

築年数が古い物件や借地権が設定されている場合は、担保評価額が下がる傾向にあるだけでなく、そもそも取扱いができないこともあります。

個人の信用情報も、審査における重要な判断目線です。過去の借入状況やクレジットカードの延滞履歴などが調査されます。

信用情報が良好な場合は、返済リスクが低いと判断されて審査に通りやすくなる反面、過去に延滞や債務整理が発生していると審査が厳しくなる可能性があるので注意しましょう。

頭金や諸費用にあてる自己資金の状況も、住宅ローンの審査で確認される項目の一つです。自己資金を多く用意できるほど借入額を抑えられるため、審査で有利に働きやすくなります。

一方で、自己資金をすべて頭金に充ててしまうと、購入後の生活資金が不足するおそれもあります。手元資金を使い切らず、無理のない資金計画を立てたうえで住宅ローンに申し込むことが大切です。

住宅ローン審査は一般的に、事前審査（仮審査）と正式審査（本審査）に分けて実施されます。

事前審査は、正式審査を申し込む前の簡易的に行われる審査で、住宅ローンを借入れできるかどうかの見込みの確認がおもな目的です。

審査は複数の金融機関に申し込むこともできます。事前審査を受けたからといって、借入れを決める必要はありません。

事前審査の通過後、必要書類をそろえて正式に住宅ローンに申し込むと、正式審査が行われます。

正式審査では返済能力や物件の担保価値を正確に評価し、事前審査よりも詳細に書類が精査されます。事前審査に通過していても、正式審査での承認が保証されているわけではない点に注意しましょう。

正式審査を無事に通過すると、次は住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）を締結する段階に進みます。

これは、提示された返済期間や金利、手数料などの条件を確認し、住宅ローンの利用に同意するための契約です。

契約が完了すると融資の実行に移ります。融資は、物件引渡しと同時に行われるようにスケジュールが調整されるのが一般的です。

多くの場合、以下の順序で進められます。

1. 1.融資実行
2. 2.残金決済（住宅の売買契約時に支払った手付金を差し引いた金額の決済）
3. 3.所有権・抵当権設定
4. 4.物件引渡し（鍵引渡し）

一般的に、事前審査にかかる期間は1～3日間で、長くとも1週間程度で結果が出ます。

そして、正式審査にかかる期間の目安は1～2週間程度です。

ただし、事前審査の段階から事情の変更があった、金融機関が繁忙期を迎えているなど、場合によっては3～4週間と長めにかかることもあります。

ここで紹介した必要書類はあくまでも一例です。実際の必要書類は利用する住宅ローンごとに確認する必要があります。

なお、りそなの住宅ローンの必要書類に関する詳細は、下記のページでご確認ください。

住宅ローンでは、年収に対する返済比率を考慮して、無理のないように返済計画を立てることが重要です。

申し込みの前に返済比率を計算し、適切な借入可能額を把握しておくと、審査がスムーズに進みます。

返済負担率の基準は金融機関によって異なりますが、一般的には年収の30～35％程度が一つの目安とされています。

ただし、審査上の基準内であっても、無理なく返済できる金額とは限りません。子どもの教育費や住宅の修繕費、車の買い替え費用、老後資金など、将来的に発生する支出も考慮したうえで、余裕をもった返済計画を立てることが大切です。
目先の返済のしやすさだけでなく、先々のライフイベントも見据えたうえで、無理のない返済計画を立てましょう。

住宅ローンの審査では、自動車ローンやカードローンなど、ほかに利用している借入状況も確認されます。既存の借入が多いと返済負担率に影響し、審査に不利となる可能性があるため、可能な範囲で借入残高を減らしておくとよいでしょう。

また、クレジットカードのキャッシング枠にも注意が必要です。実際に利用していなくても、枠の分だけ借入とみなされる場合があります。不要なカードは事前に解約すると安心です。

クレジットカードやローンの支払い状況は、信用情報機関に記録されます。過去に支払いを延滞した履歴がある場合、住宅ローンの審査に影響する可能性があるため注意しましょう。

また、携帯電話端末の分割払いも信用情報の対象です。住宅ローンへの申し込みを検討している場合は、口座残高の確認や自動引落としの設定など、日頃から支払い遅延を避ける習慣を心がけましょう。

住宅ローンの申し込みでは、年収や勤務先、借入状況などを正確に申告することが大切です。事実と異なる内容だと認められた場合、金融機関からの信用を損ない、審査に影響しかねません。

申告内容は、源泉徴収票や借入明細などの提出書類と照らし合わせて確認されます。記入漏れや誤りがないよう、申し込みの際は内容を十分に確認したうえで提出しましょう。

年収に対して借入希望額が大きすぎる場合、返済負担率が高くなり、審査に通りにくくなります。希望する借入額が年収に見合っているかどうかを、事前に確認しておくことが大切です。

また、住宅ローン単体では問題がなくても、自動車ローンやカードローンなど他の借入れを合わせると、返済負担率が基準を超える可能性があります。住宅ローン審査に通るためにも、収入に見合った無理のない返済計画を立てましょう。

住宅ローンの審査では、自動車ローンやカードローンなどの借入も総合的に判断されます。クレジットカードのリボ払いも対象の一つです。

これらの借入が多いと、住宅ローンと合わせた際の返済負担が大きいとみなされ、審査に通りにくくなります。

クレジットカードやローンの支払いを遅延した履歴があると、信用情報に記録され、住宅ローンの審査で不利になります。特に、長期にわたる延滞などの履歴が残っている場合は、審査への影響が大きくなるため注意が必要です。

信用情報は日頃の支払い状況の積み重ねによって形成され、普段からの支払い管理が、審査結果を左右します。

勤続年数が短いと、金融機関が収入の継続性や安定性を見極めにくくなるため、住宅ローンの審査に通らないことがあります。特に、転職直後は勤務実績が短いとみなされる可能性が高いでしょう。

なお、審査では勤続年数だけでなく、年収や雇用形態なども合わせて総合的に判断されます。そのほか、住宅ローン以外の借入状況や信用情報なども踏まえたうえで、最終的な可否が決まる仕組みです。

多くの金融機関では、団体信用生命保険への加入を融資の条件としています。健康状態により加入できなかった場合は、住宅ローンの審査に通らない可能性があるでしょう。

団体信用生命保険は、契約者に万一のことがあった際、残りのローンを保険金で完済する仕組みです。そのため、健康状態も審査における重要な項目の一つとなっています。

収入や職業は、すぐに変えられるとは限りません。そのため、審査に通らなかった場合は、借入希望額そのものを下げることが現実的な対処法の一つです。

例えば、物件価格の予算を見直すほか、購入するエリア・広さなどの条件を調整すると、無理なく借入希望額を抑えやすいでしょう。希望額が下がれば返済負担率も軽減されるため、審査に通る可能性が高まります。

住宅ローンを申し込む際に、頭金を増やすと、借入額が減り返済負担率も下がります。その結果、審査に通りやすくなる点がメリットです。

ただし、頭金ばかりに気を取られると、住宅購入後の生活資金や急な出費に対応できなくなるおそれがあります。手元資金とのバランスを考えながら、現実的に負担できる範囲で頭金を検討しましょう。

1人の収入では希望額の借入れができない場合、収入合算を利用するのも選択肢の一つです。

収入合算とは、申込者の収入だけではなく、親族（配偶者や親子など）の収入を合算した金額に基づき住宅ローン審査が実施され、借入可能額が決定される方法を指します。申込時の収入額が増えることで、審査に通る可能性が高くなるでしょう。

ただし、収入合算者も一般的に連帯保証人となるため、責任や影響について十分な理解が必要です。

住宅ローンの審査に通らなかった場合でも、再度申し込みは可能です。ただし、カードローンや自動車ローンなど、既存の借入状況を見直し、延滞がある場合は早めに解消しておきましょう。これにより、返済負担率や信用情報の改善が期待できます。

なお、信用情報機関にはローンなどの申込情報が一定期間登録されます。例えばCICでは申込情報が照会日から6か月間保有されるため、短期間に複数のローンへ申し込む際は注意しましょう。