住宅ローン｜おすすめの選び方は？団信や金利など重要な比較ポイント

変動金利型は、日本銀行の政策金利の影響を受け、市場金利の変化に応じて返済の途中であっても金利が変動するタイプです。

メリットは、一般的に固定金利よりも低い金利で借入れできる点で、借入れ当初よりも金利が低下すれば毎月の返済額が低減します。デメリットは、金利上昇により毎月の返済額が増加する可能性があることです。

変動金利型は、とりあえず現時点では低い金利で借りたい方や、将来的な金利上昇はあまり考えていない方に向いている金利タイプです。

なお、通常半年に一度金利が見直しされ、金利が変わるリスクがあります。ただし、変動金利型には以下のようなルールがある※ため、金利が変わったからといって、すぐに翌月から返済額が変わるようなことはありません。

上記ルールが適用される場合は、金利変動があっても、返済額が急激に上昇する心配はありません。

しかし金利上昇で利息が増加した分、返済額中の利息割合は増加します。元本が減りにくくなるため、完済時期に未払いの元本が残る可能性があります。

一括返済が必要な場合もあり、そのための資金準備も考えておきましょう。

全期間固定金利型は、借入期間中の金利があらかじめ決まっていて、完済までの返済額も確定しているタイプです。

変動金利型や固定金利選択型とは異なり、借入期間中金利の見直しは一度も行われず、毎月返済額が変わりません。返済額が決まっているので、返済計画を立てやすいというメリットがあります。

将来的に金利が上昇すると考えている方や金利変動の不安を抱えたくない方、総返済額を固定して安定的に支払いたいと考える方には、適しているでしょう。

しかし、一般的には変動金利型や固定金利選択型よりも、金利が高めになるため、注意が必要です。

固定金利期間選択型は、借入れ当初の金利と適用期間が決まっており、固定金利の適用期間が終わったあとに自分で金利タイプを再度選ぶタイプです。

固定金利期間は、2年・3年・5年・7年・10年・15年などがあります。

全期間固定金利型と変動金利型の両方の特徴を備えており、固定金利期間中は、市場金利の影響を受けることなく一定金額を返済していけるため、返済計画を立てやすい点がメリットです。

金利変動リスクを一定期間抑えられるため、「借入後10年程度は教育費がかかる」などといった家計の見通しがある場合に活用できます。

しかし、金利上昇リスクを抑えられる一方で、一般的に変動金利型よりも高い金利となることはデメリットでしょう。

民間ローン（民間融資）は、民間の金融機関（銀行・信用金庫・ノンバンクなど）が提供している住宅ローンです。

変動金利型、固定金利期間選択型など、金利タイプの選択肢が多い点が特徴で、金融機関によっては、取引の状況に応じて金利優遇を受けられることもあります。

銀行の種類に応じた特徴は以下のようにまとめられます。

横スクロールできます。

民間ローンを細分化すると、提携ローンと非提携ローンの2種類があります。提携ローンは、不動産会社と民間金融機関が提携し、住宅の買い主・建築主に提供する住宅ローンです。

買い主・建築主が住宅ローンを検討する際に、不動産会社があらかじめ住宅ローン協定を締結している金融機関との間に入る仕組みです。

提携ローンは、マンションなど不動産会社の独自物件で用意するケースが多くみられます。金利引下げや頭金0円も可など条件が良い場合や、借入れ手続き・物件の引渡しがスムーズに行われるなどのメリットがあります。

公的ローンは、国や自治体をはじめとする公的機関が提供している住宅ローンで、おもに財形住宅融資と自治体融資の2つに分類されます。

財形住宅融資は利用条件があり、勤務先で財形貯蓄を1年以上行っている、残高が50万円以上あるなど、条件をみたす場合に利用できる制度です。
5年ごとに適用金利を見直す「5年間固定金利制」を採用しており、保証会社に対する保証料や事務手数料はかかりません。

自治体融資とは、勤労者支援の一環として、都道府県や市町村などが行っている制度です。他の金融機関の住宅ローンとは異なり、融資あっせん制度や利子補給制度などのように、住宅ローンを補完する要素が強いといえるでしょう。

自治体によっては、住宅取得を支援するため、融資あっせんや利子補給などを行っています。制度内容や利用条件は自治体によって異なります。

「フラット35」は全期間固定金利型の住宅ローンで、借入時の金利が完済まで変わりません。

住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して融資する住宅ローンで、銀行など多くの金融機関が窓口になっています。同じ「フラット35」でも取扱う金融機関により金利や手数料が異なる特徴がある点に注意しましょう。

最長35年という返済の全期間で返済額が変わらないため、ライフプランが立てやすい、金利変動のストレスがない、などのメリットがあります。

借入期間は、必ずしも35年間にする必要はありません。原則15年以上かつ35年以内、または契約時の年齢から80歳になるまでの範囲で借入期間の設定が可能です。

適用される金利は、借入期間が20年以下の場合と21年以上の場合や、融資率や加入する団体信用生命保険の種類などに応じて変動します。

子育て世帯や省エネルギー性、バリアフリー性、耐震性など、一定の条件を満たした住宅を取得する場合、借入金利が一定期間引下げられる制度もあります。

長期間にわたって返済額が変わらないメリットがある一方、購入物件に条件がある、といった点は要注意。変動金利と比較すると適用金利は高くなり、結果的に返済総額が高額になる可能性にも気を付けましょう。

しかし、子育て世帯や省エネ住宅など、ニーズに応じた金利引下げ制度があります。条件を満たすと一定期間の金利引下げが利用できるため、活用しましょう。

団信（団体信用生命保険）とは、住宅ローンを契約した人が死亡した場合や、高度障害状態となった場合、残りのローンが保険金で完済される保険です。また、三大疾病特約・八大疾病特約・ガン保障特約などの特約を取扱っている金融機関もあります。

一般的に、住宅ローンの返済は数十年と長期間なので、返済期間中の死亡や高度障害、その他の病気やケガが原因で収入が低減するリスクも十分に考えられます。

団信に加入する場合は、保障金額や保障範囲だけでなく、「どういった状態になれば保険金が支払われるか（ローン残高が完済されるか）」という点もしっかりと確認しておくことが大切です。

• ガンや心筋梗塞などの病気になったとき、しばらく休んで職場に復帰するようなケースでも保障されるのか
• 要介護状態になった場合には保障されるのか

このようなさまざまなケースを想定しながら、ベストな保障を選ぶようにしましょう。団信は、住宅ローンの契約時のみ加入できる保険です。ローンを借入れた後は、原則、保障内容の変更はできません。

団信は住宅ローンと一体となった生命保険で、保険料相当額を金融機関が負担する商品や、住宅ローン金利に含まれている商品があります。

一方、疾病保障などを追加すると金利が上乗せされる場合もあるため、保障内容と負担額を確認しましょう。

団信と一般的な生命保険では保障内容や保障期間、保険料の仕組みなどが異なるため、既存の生命保険も含めて必要な保障を検討することが大切です。

保障特約付団信とは、契約者に万が一のことがあったときの保障（団信）に加え、ガンなどにかかったときに、住宅ローンの残高が保険金で完済されるオプションの保険を指します。

住宅ローンの返済中に大きな病気をした場合や、介護が必要な状態になった場合、「医療（介護）費」、「その後の生活費」および「住宅ローン返済のためのお金」が必要です。

これらの保障をすべて民間の生命保険（医療保険やガン保険、介護保険など）で備えようとすると、保険料負担が大きくなる可能性もあります。

しかし、住宅ローンの返済分保障特約付団信で備えることで、民間保険との保障目的の重複を避けられる場合があります。

住宅ローン加入のタイミングで、既存の生命保険や医療保険を見直すのもいいでしょう。保障特約付団信には三大疾病、八大疾病、要介護状態に備えられるものなど、保障の範囲が異なるものがあります。特約内容をきちんと確認し、賢く利用しましょう。

団信に加入する際には、健康状態に関する審査を受ける必要があります。過去の傷病歴や現在の健康状態、身体の障害などについて、告知書に正しく記載しなければなりません。

もし、告知義務違反となると、保険契約を解除されてしまうケースもあるので注意しましょう。

また、契約前には免責事項（どのような場合に保険金が払われないか）もしっかりと確認することが重要です。万一、審査に通らない場合、団信の加入義務がないフラット35を選ぶ方法もあります。

また、住宅ローンをご利用の際には、以下を参考に併せて保険の見直しも行ってみてください。

元利均等返済とは、毎月一定の金額を返済する方法です。

毎月の返済額のなかには、「元金」と「利息」が含まれており、基本的に元金の返済分と利息の支払い分を合わせた毎月の返済額が完済時まで変わりません。そのため、返済計画を立てやすい点がメリットです。

しかし、返済当初は毎月の返済額のうち利息割合が大きいため、元金が減りづらい点を知っておきましょう。

元金均等返済は、元金の返済額が毎月一定で、そこに利息分を上乗せした金額を返済する方法です。

利息額は、借入残高に金利をかけて計算するため、元金の減少にともなって支払う利息の額も次第に減っていきます。

元金の減りが早いため、同じ借入額・金利・返済期間であれば、元利均等返済よりも総返済額を抑えられる点がメリットです。

しかし、最初のうちは返済額が大きくなるため、家計を圧迫する可能性もある点は考慮しましょう。

中古物件を購入する際は、諸費用（仲介業者の手数料・登記費用・ローン手数料）やリフォーム費用など、新築住宅を購入する際とは異なる費用が発生します。売り主から直接購入した場合、仲介手数料は必要ありません。

まとまった出費が厳しい場合は、諸費用を住宅ローンに含めて支払う方法もあります。ただし、住宅ローンに含められるかは金融機関によって異なるため注意が必要です。

なお、りそなでは、これまでに提供していた「諸費用ローン」はなくなり、住宅ローンに含められるようになりました。それぞれ分けて契約する必要がないため、事務手数料を抑えられるなどのメリットがあります。

金融機関によっては、住宅ローンの利用者に対して特典や優待サービスを提供しています。返済期間は長期にわたるため、返済の負担が軽減される特典を探しましょう。

りそなの住宅ローンを利用すれば、りそなクラブで10,000ポイントをもらえる、クラブステータスがルビー以上になるなどの特典が受けられます。ステータスが上がることで、ATM手数料がお得になるのが魅力です。

住宅ローンを上手に選ぶためには、銀行に相談することも大切なポイントです。

例えば、「金利タイプの選び方や返済計画の立て方がわからない」「自分の選択が正しいか確認したい」といった場合は、専門家の意見を聞くことで納得して住宅ローンに申込めます。

住宅ローン相談は、相談先の銀行に口座がなくても可能。銀行では住宅ローンの専用窓口を開設して、専門の相談員を配置しているのが一般的で、無料で相談に乗ってくれます。

具体的なローンの組み方や手続き方法はもちろんのこと、住宅ローンの基本的な質問、選び方なども相談が可能です。

相談員は実際に、多くの人たちから相談を受けており、住宅ローン利用者のさまざまな不安や疑問を把握しています。そのため、相談者にとって適切なアドバイスをしてくれるでしょう。定期的に住宅ローン相談会やセミナーを開催している銀行もあるため、参加してみるのもおすすめです。

銀行によっては平日の営業時間だけでなく、休日でも対応している場合があるため、平日に時間が取れない人でも利用しやすいでしょう。

また、対面による相談だけでなく、電話やオンラインでの相談を行っている銀行もあります。

銀行では、住宅ローンを取扱っているため、詳細な手続き方法や具体的なお借入金額まで幅広いアドバイスを受けられます。例えば、以下のような具体的な内容が相談可能です。

• 返済期間は何年間（何歳）まで設定できるか
• いくらまで借入れできるか
• どのような住宅ローンの種類を取扱っているか
• 万が一、返済困難になった場合はどうなるか、など

なお、銀行では新規借入れだけでなく、現在返済中の住宅ローンの借換え相談も行っています。上手に借換えをすることで「より一層低金利のものに借換える」「金利タイプを見直せる」「返済期間を見直せる」などが期待できるでしょう。

実際に、既存の住宅ローンと返済額がどのように変わるかシミュレーションしてもらうと、その違いは明確です。また、借換えと同時に団体信用生命保険の保障内容の見直しも相談してみましょう。

非対面で相談できるのも便利ですが、自分では調べるのが難しい疑問、あるいは口頭のみで伝えるのが難しい疑問に対し、ピンポイントな答えを得られないことも考えられます。

住宅ローンは長い取引になるため、何かあった際にすぐ相談できる店舗があるのは大きなメリットです。