60歳で住宅ローンは組める？リスクと審査通過のためのポイント

一般的に、金融機関では住宅ローンの完済時年齢を80歳未満、60歳以降の申込みでは、返済期間を10年以上で設定しています。

このような場合、60歳以降に住宅ローンの申込みをすると、返済期間を10年以上19年以下で設定する必要があるため、住宅ローンを短い期間で払い終えなければなりません。

60歳を過ぎると定年退職を迎える方が増加します。「高年齢者等の雇用の安定等に関する法律」（高年齢者雇用安定法）の改正により、令和3年4月1日から事業主には以下のいずれかの措置を制度化する努力義務が設けられました。

• （1）70歳までの定年の引上げ
• （2）定年制の廃止
• （3）70歳までの継続雇用制度（再雇用制度・勤務延長制度）の導入
• • 　　（特殊関係事業主に加えて、他の事業主によるものを含む）

• （4）70歳まで継続的に業務委託契約を締結する制度の導入
• （5）70歳まで継続的に以下の事業に従事できる制度の導入
• • 　　　a.事業主が自ら実施する社会貢献事業
  • 　　　b.事業主が委託、出資（資金提供）等する団体が行う社会貢献事業

引用：厚生労働省「高年齢者雇用安定法の改正～70歳までの就業機会確保～」

厚生労働省によると、公的年金・恩給を受給している高齢者世帯のうち、総所得に占める公的年金・恩給の割合が100％の世帯が44％、80％から100％未満の世帯が16.5％と報告されています。

出典：厚生労働省　2022（令和4）年「国民生活基礎調査の概況」

総所得の大部分を公的年金などが占める場合は、住宅ローンの支払いの負担割合が大きくなるため、安定した収入の確保や、退職金や預貯金の取崩しなどが必要になるかもしれません。

60歳以降に住宅ローンを組む場合は、高齢者雇用の措置も考慮しつつ、余裕を持たせた老後の資金計画を立てることが大切です。

一般的に、年齢が上昇すると健康リスクが上がります。住宅ローンを組む際、金融機関の多くでは団体信用生命保険（以下、団信）への加入が必要です。

団信とは、住宅ローンの契約者に万が一のことがあった際、住宅ローンの残高がゼロになる保険のことです。団信に加入するには審査が必要となり、健康上のリスクがある場合は、健康な方よりも審査に落ちる可能性が高くなります。

なお、一般団信の加入が難しい場合は、引受条件が緩和されている「ワイド団信」を選択する方法もあります。

住宅ローンの申込みの際、頭金を増やすと、貯蓄があることを金融機関に印象づけられます。

また、頭金を増やし、借入額が減額すると返済比率も減り、返済リスクが軽減されるため、審査の際に有利です。なお、返済比率とは、年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合を指します。

退職金を頭金に入れる際は、今後の生活費の計画を立てたうえで活用することが大切です。

住宅ローンにおいては、複数の金融機関へ申込んだとしても問題ありません。住宅ローンの審査基準は金融機関によって異なります。

例えば、A銀行の審査に通らなくても、B銀行の審査には通る場合があります。住宅ローンを申込む際には、複数の金融機関への申込みを検討しましょう。

住宅ローンの審査では、物件の担保価値も考慮されます。これは、住宅ローンの契約者が返済し続けることが難しくなった場合、金融機関は物件を売却することで残債を清算するためです。

物件価格の高い住宅は、担保価値も高くなることが期待できるため、審査の際に有利です。これに対し、担保価値の低い物件には、以下のような条件が挙げられます。

• 築年数が経過している
• 旧耐震基準の建物
• 駅から遠いなど立地の利便性が低い

これらの条件は、金融機関が物件を評価する際のポイントとなりますので、念頭に置きましょう。

リバースモーゲージは、月々の支払いが利息のみのため、自宅に住み続けながら老後の生活にもゆとりが生まれやすくなります。

預貯金や退職金を手もとに残しておくことで、老後資金に余裕を持たせながら暮らすことができ、予期せぬ出費にも備えられます。

また、相続人がいなく、自宅を誰かに相続させる必要がない方なら、定年退職後の生活資金を確保しつつ、ゆとりある生活を送ることが期待できます。

リバースモーゲージは、既存の住宅ローンからの借換えも可能です。定年退職後に住宅ローンの支払いが残っている方は、借換えにより月々の出費を抑えられます。

リバースモーゲージは、変動金利のため、金利が上昇した際は支払額が増加する可能性があります。

また、契約者の生存中に土地や建物の価値が下落し、借入額が融資限度額を超過した場合、契約途中での返済が必要になることがあるため注意が必要です。

さらに、契約者の存命中に契約期限を迎えると、元金・利息を一括返済しなければならない場合もあります。

一般的なリバースモーゲージには、以下のような特徴があります。

• 利用できるエリアが限られている
• マンションは適用されない可能性がある
• 団信に加入できない

リバースモーゲージを検討する際は、事前に利用条件を確認することが大切です。