住宅ローンの金利はどう変わってきた？約35年の推移と今後の見通し

変動金利型は、市場の金利動向に応じて定期的に見直しが行われる金利タイプです。一般的に、金利は半年ごと、返済額は5年ごとに見直されます。

変動金利は、日銀の政策金利をもとに各銀行が設定する「短期プライムレート」の影響を受けます。そのため、日銀が利上げを実施すると、変動金利も上昇する可能性があります。

固定金利と比べて金利は低い傾向にありますが、金利上昇によって返済負担が増える可能性がある点には注意が必要です。

全期間固定金利型は、借入時に定めた金利が返済終了時まで変わらない金利タイプです。

主に10年国債利回りなどの長期金利をもとに設定され、景気や物価動向、市場の動向などが金利に反映されます。

返済額を一定に保ちやすいため、資金計画を立てやすい一方で、変動金利より金利が高めに設定されます。

なお、代表的な商品として、全期間固定金利型には住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する「フラット35」があります。

固定金利期間選択型とは、5年・10年・15年など、一定期間の金利を固定するタイプです。固定期間終了後は、その時点の金利をもとに金利タイプを選び直せます。

固定期間中は契約時の金利が適用されますが、期間終了後はその時点の市場金利をもとに新たな金利が決まります。一定期間は返済計画を立てやすい反面、固定期間終了後の金利動向によっては返済負担が変わる可能性もあるでしょう。

変動金利型の基準金利は、各金融機関が設定する住宅ローンの店頭金利です。2026年7月現在、三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行では基準金利が年3.125％前後となっており、2024年以降の日銀の利上げを受けて上昇傾向が続いています。

ただし、実際の借入時には金融機関ごとの金利優遇が適用されるため、適用金利は基準金利より低くなるのが一般的です。

住宅ローンを比較する際は基準金利だけでなく、優遇後の適用金利も確認しましょう。

フラット35等の最新金利は次のとおりです。

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出典：住宅金融支援機構 「フラット35」金利情報（2026年7月現在）

2026年7月現在は、フラット35（借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下）の最も多い金利は年3.14％です。前月の3.21％からは低下したものの、依然として高い水準となっています。

2026年7月時点における固定金利期間選択型（10年固定）の金利は、三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行で年3％台が中心です。

固定金利（10年固定）は、10年国債利回りなどの長期金利の影響を受けます。そのため、市場で将来の物価上昇や追加利上げへの警戒感が高まると、固定金利も上昇しやすい特徴があります。

実際に、2026年5月には10年国債利回りが一時2.8％まで上昇し、約30年ぶりの高水準を記録しました。背景には、円安やエネルギー価格の上昇によるインフレ懸念などがあるとされています。こうした状況が、固定金利の上昇要因の一つとなっています。

変動金利の基準金利は、各金融機関が短期プライムレートを基準に設定しています。短期プライムレートは、日銀の政策金利の方向性に連動しやすい傾向があります。

2024年以降は日銀の利上げ局面を受けて、主要銀行の短期プライムレートも徐々に上方修正されてきました。

以下の表は、2009年以降の短期プライムレートの推移です。

参考：日本銀行「統計」長・短期プライムレート（主要行）の推移　2001年以降

2026年6月の政策金利引上げを受け、主要銀行では2026年8月3日より短期プライムレートを2.375％へ引き上げました。

今後、日銀が追加利上げを実施した場合は、短期プライムレートの上昇にともない、変動金利の基準金利が引き上げられる可能性があります。

変動金利を選択している方は、金融政策の動きを日頃から注視しておくことが大切です。

固定金利は、一般的に10年国債利回りなどの長期金利を参考にして決まります。10年国債の利回りは、国内外の経済動向や市場の需給関係によって変動します。長期金利が上昇すると、固定金利型住宅ローンの金利も上昇します。

また、固定金利は長期金利を通じて市場の将来予測をいち早く織り込む性格があるため、変動金利よりも先に動く傾向があります。そのため、市場環境の変化を受けやすい点が特徴です。

このように、固定金利は、さまざまな要因から影響を受けるため、今後の方向性を見通すことは容易ではありません。

固定金利を検討している方は、長期金利の動向も確認しておきましょう。

金利上昇が住宅ローンに与える影響｜変動金利・固定金利の選び方と対処法