金利上昇が住宅ローンに与える影響｜変動金利・固定金利の選び方と対処法

現時点で変動金利型を利用している場合は金利上昇の影響により、今後の毎月の返済額や返済総額に影響がおよぶ可能性があります。

一方、全期間固定金利型を利用している場合は、今後金利が変動しても影響はありません。ただし、5年・10年など期限付きの固定金利型の場合は、固定期間終了後に適用金利が見直されるため、その時点の金利や社会情勢を踏まえて返済方法を検討する必要があります。

これから家を建てたり購入したりする予定があり、住宅ローンを借りる方は、直近の金利を確認しておきましょう。今後は借入時の適用金利が高くなることも想定されるため、金利の変動によって借入額や返済額が変わることを考慮しておく必要があります。

住宅ローンでは、年収に対する返済負担率を審査基準としている金融機関が多くあります。返済負担率とは、年収に対して年間の返済額が占める割合を示す指標です。金利が上昇して毎月の返済額が増えると、同じ返済負担率内に収めるために借入可能額が少なくなることもあるでしょう。

また、予定していた金額が借りられた場合でも、金利が上がると利息負担が増加し、返済総額が大きくなるケースもあります。

変動金利型の住宅ローンは、毎月の返済額の見直しを5年ごと、というルールが適用される場合があります。つまり、途中で金利変更があっても、すぐに返済額が増えるわけではなく、返済額は5年間据え置きです。

一方で、金利自体は半年ごとに見直されます。そのため、返済額が据え置かれている期間に金利が上昇すると、返済額に占める利息の割合が増え、元本が減りにくくなることがあります。

このような5年ルールの注意点については、後述する「5年ルール・125％ルールの注意点」で詳しく解説します。

金利が変動しても、毎月の返済額は5年間据え置かれ、5年ごとの見直し時に変更されます。返済額が見直される場合でも、変更後の毎月返済額は、変更前の125％までと決められています。

例えば毎月の返済額が10万円の場合、見直し後の返済額は最大でも12万5,000円です。

5年ルール・125％ルールは変動金利型の救済案のように見えますが、返済額の急激な増加は防げても、金利上昇分の利息が免除されるわけではありません。

返済額を超えて利息分が発生すると、「未払利息」として先送りされてしまいます。未払利息の状態が続くと、積み重なった利息を最終回返済時にまとめて支払わなければならない場合があるため、注意が必要です。

金利上昇幅が大きい場合など、最終回返済時に想定よりも大きい未払利息が請求される可能性があります。

なお、変動金利型でも5年ルール・125％ルールが適用されない金融機関があります。また「元金均等返済」など契約内容や商品によっても対象外になります。さらに、固定金利期間選択型の終了後に変動金利へ切り替えた場合も適用されません。

固定金利型とは、一定期間金利が変わらない方式です。固定金利型には、借入れから返済まで金利が変わらない「全期間固定金利型」と、5年・10年・15年など一定期間のみ金利を固定する「固定金利期間選択型」の2種類があります。

固定金利期間選択型は、固定期間中は返済額が変わらず計画を立てやすい一方、期間終了後はその時点の金利で新たな金利タイプを選択する仕組みです。

それぞれのメリット・デメリットは以下のとおりです。

メリット

• 【全期間固定金利型】ローン完済まで金利が変わらないため、返済計画を立てやすく家計管理しやすい
• 【固定金利期間選択型】固定期間中は金利が変わらず、全期間固定金利よりも金利が低い傾向
• 金利上昇の不安が少なく、金利上昇に対する精神的不安がない

デメリット

• 変動金利よりも設定金利が高め
• 【全期間固定金利型】金利が下がった場合に恩恵が受けられない
• 【固定金利期間選択型】固定期間終了後は、その時点の金利水準によるため返済額が増える可能性がある

変動金利型は短期プライムレートに連動し、半年ごとに金利の見直しが行われる方式です。

変動金利型のメリット・デメリットは、以下のとおりです。

メリット

• 固定金利よりも金利が低い場合が多い
• 上昇傾向にあるとはいえ、現在も比較的低めの金利水準

デメリット

• 政策金利の影響を受けるため、金利上昇時には、上昇幅に応じて総返済額が増える可能性がある
• 長期的なライフプランが立てにくい

これから借りるすでに借りている

日頃から金利の動向に関心を持ち、状況を見定めるようにしましょう。日本銀行の金融政策決定会合のニュースなどは、ぜひチェックしてください。

これから借りる

住宅金融支援機構が提供する「フラット35（固定金利）」には、子育て世帯を対象とした金利優遇制度などがあります。このような制度で利用できるものはないか、事前に確認しておきましょう。

また、「フラット35」は融資率（9割以下か9割超か）によっても金利が異なります。頭金を準備して借入金額を下げ、金利負担を下げることも有効な対策です。

これから借りる

頭金を多めに用意するなどして、借入額そのものを抑えることも有効です。金利上昇で借入可能額に影響が出た場合でも、対応しやすくなります。

なお、借入期間は借入後に延長できないため、余裕をもった返済期間で借入れ、可能なら繰上返済により期間短縮を検討する方法が安心です。

すでに借りている

金利が上がる前に、繰上返済を活用して元本（残債）を少しでも減らしましょう。借入金額（元本）を減らす、借入期間を短縮することで、利息負担を減らせる可能性があります。

ただし、金利がすでに上昇していて、5年ルール・125％ルールが適用されている場合は注意が必要です。一部繰上返済をしても、繰り延べられた未返済分に充当されるため、返済期間が短くならない・毎月の返済額が軽減されないケースがあります。

返済期間が残り少ない場合や、団体信用生命保険などの保障が充実している場合の繰上返済は、どの程度、どのようなメリットがあるかを相対的に判断してください。

すでに借りている

変動金利で借りている場合は、金利変動のリスクを抑えるため固定金利に変更する方法も選択肢です。

固定金利への変更には、適用金利が高くなることや手数料がかかることなどのデメリットもあります。しかし、今後の金利上昇による不安を解消できるメリットもあるため、変更した場合のシミュレーションと比較し、慎重に検討することをおすすめします。

なお、りそなの住宅ローンでは、現在利用している住宅ローンの種類により、固定金利への変更を扱っていない場合や、取引状況などにより固定金利の取り扱いができない場合があります。

金利タイプを変動から固定に変更したい場合、まずは利用中のローンを扱っている金融機関に相談してみましょう。

すでに借りている

利用中の住宅ローンから低金利のローンへの借換えは、有効な手段の一つです。銀行口座を給与振込口座や公共料金の支払口座に指定するなど、所定の条件を満たすと基準金利から金利引下げが可能なケースもあり、引下げ幅を活用することで、住宅ローンの借入金利が優遇される場合があります。

適用金利が下がれば利息負担を直接軽減できるため、返済負担を抑える方法として価値があるでしょう。