中古住宅購入時の注意点は？中古住宅のメリット・デメリット

住宅を購入しようと思ったとき、エリア・物件タイプ（戸建て／マンション）・間取りなどの希望をすべて満たそうとすると、新築住宅の場合は手が届かないかもしれません。

中古住宅は、一般的には新築住宅よりも低価格なため、理想を叶えやすいのが魅力です。中古住宅の物件価格は、築年数によって左右されます。目安として、築15年で新築時の7割程度になると覚えておきましょう。

条件の良いエリアにはすでにたくさんの住宅があり、そのエリアで新たに住宅を建てようとすると、選択肢が限られるかもしれません。

中古住宅も対象にすれば、一度誰かが住んだ場所も候補となるため、条件の良いエリアでも希望に合う物件を見つけやすくなります。築年数も、古いものから新しいものまで豊富な選択肢があります。

新築住宅の場合は、完成するまで実物が確認できないため、間取り図やモデルルームなどの情報をもとに購入を判断しなければなりません。

中古住宅は、すでに実物がある状態のため、物件そのものや周辺環境を自分の目で見てから選べます。また、物件によっては、売主に話を聞くことも可能です。このように中古住宅のほうが、生活のイメージがしやすくなり、入居後のギャップが生じにくくなります。

住宅を購入することは、金融資産を所有することでもあります。自分や家族が一生暮らす目的で住宅を購入する場合でも、「何かあったときに売れる（貸せる）か」という観点を持つことが大切です。

新築住宅は、築5年を経過すると急激に資産価値が下がりますが、築年数が経過している中古住宅は、資産価値の下落ペースが緩やかなのが特徴です。物件価格と資産価値の下がりにくさのバランスを考えると、中古住宅の購入はメリットがあるといえます。

物件によって差はあるものの、一定の築年数が経過した中古住宅は、屋根や外壁、水回りなどが老朽化している可能性があります。そのため、リフォーム（リノベーション）してから住みはじめるケースや、入居後間もなく修繕対応が発生するケースがあることを知っておきましょう。

ただし、中古住宅を購入し、予算に応じて自分好みに手を加えられるのはメリットです。なかには、最初からリフォーム（リノベーション）を行うことを前提に、中古住宅を購入する方もいます。

中古住宅を購入するときには、物件そのものの費用のほかに仲介手数料がかかります。仲介手数料とは、中古住宅の売買契約が成立した際に、不動産会社に支払う費用のことです。

仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超えるケースは「物件購入価格×3.3％＋6.6万円」（税込）です。

例えば、2,000万円の中古住宅の場合、仲介手数料は最大で「2,000万円×3.3％＋6.6＝72.6万円」かかるため、注意しましょう。

建築基準法には「接道義務」があり、建物を建てる際には、幅4メートル以上の道路に敷地が2メートル以上接していることが求められます。

現時点で接道義務の条件を満たしていない住宅は「再建築不可物件」と呼ばれ、リフォーム（リノベーション）自体は可能なものの、増築はできません。

したがって、将来的に増改築する想定で中古住宅を購入する場合は、再建築不可物件を選ばないよう注意が必要です。

中古住宅の場合は、「新耐震基準」を満たしているか確認しましょう。

新耐震基準は1981年に施行されたもので、それより前に建てられた建物は「旧耐震基準」が適用されています。旧耐震基準では、震度6強以上の地震についての検証が行われていません。つまり、旧耐震基準のもと建てられた建物は、大規模地震で倒壊・崩壊するリスクが高いといえるのです。

構造上の安全を確保するなら、「安心R住宅」の購入を検討してはいかがでしょうか。安心R住宅とは、次の要件を満たした、「安心・きれい・わかりやすい」中古住宅のことをいいます。

• 新耐震基準を満たしている、または耐震診断で安全性が確かめられている
• 「建物状況調査等（インスペクション）」が実施され、構造上の不具合が認められていない
• リフォーム済み、またはリフォーム提案が付いている
• 点検記録などの保管状況について情報提供がなされる

先述の安心R住宅に該当しない物件は、リフォーム（リノベーション）のタイミングや範囲を個別に判断しなければなりません。リフォーム（リノベーション）は、数十万円で済む場合もあれば、数百万円規模のお金がかかる場合もあるなど、ケースによって異なります。

なお、安心R住宅に似た住宅が、「適合R住宅」です。適合R住宅とは、建物の検査をしたうえで改修工事を施し、その記録を住宅履歴情報として保管した住宅を指します。万が一の不具合に対してもアフターサービス保証が付いているため、中古住宅の購入に不安がある方にもおすすめです。

内覧時には、不動産会社に許可を取ったうえで、想定外の欠陥や不具合がないか確認しましょう。おもなチェック項目は、次のとおりです。

事前に不具合を把握していた箇所も含めて、上記を丁寧に見て回ることが大切です。特に、床の軋みやたわみ、軒天の雨染みがある場合などは、シロアリ被害のリスクがあるため注意してください。

建物内部だけでなく、家族が通勤・通学で使うルートを歩いてみる、近隣施設に足を運んでみるなど、利便性や周辺環境を確認することもポイントです。

また、トラブルを避けるために、隣接する敷地との境界線も確認しておくことをおすすめします。境界が曖昧な場合は売主の負担で測量し、境界を確定させてから住宅を購入するのが一般的な流れです。