どうする？定年後の住宅ローン

定年退職金の平均的な水準は残念ながら減少傾向にあります。退職金の平均水準については、厚生労働省の「就労条件総合調査」によると、勤続20年以上かつ45歳以上の大卒者の定年退職金の平均は、1997年の2,871万円をピークに2017年には1,788万円と約1,000万円も減少しています。

過去には退職金で住宅ローンを繰り上げ返済してもセカンドライフの備えとして心配のない金額の退職金を受け取れた時代があったのかもしれません。しかし、現在では退職金で繰り上げ返済をすると残った金額ではセカンドライフの備えとして心許ないという方も多いのではないでしょうか。

繰り上げ返済の最大のメリットは、将来支払うはずだった金利分の節約です。しかし、近年では住宅ローン金利の低下により、高金利時代に比べて繰り上げ返済のメリットは小さくなっています。低くなった住宅ローン金利よりも高い利回りで退職金を運用することができれば、繰り上げ返済しない方が合理的といえます。

住宅ローンの多くは団体信用生命保険がついており、借り手が万一の場合には、以後の返済が免除される仕組みとなっています。住宅ローンを繰り上げ返済するとこうした保険機能も消滅する点には留意が必要です。

高金利時代のローンがそのまま残っている場合には、現在の低金利ローンに借換えることによって、返済額を軽減することができます。

借換えには諸費用もかかるため、目安としてローン残高が1,000万円以上、返済期間が10年以上、借換え前後の金利差が1％以上ある場合に、メリットがあるといわれています。

ただし、これはあくまで目安ですので、この条件を満たさなくても借換えメリットが得られる場合もあります。借換えを検討する際には、金融機関の窓口で試算をしてももらうとよいでしょう。窓口に出向かなくてもネットで試算できる場合もあります。

近年の不動産価格上昇で自宅の資産価値が高まっているケースなどでは、リバースモーゲージ型住宅ローンと呼ばれるタイプの住宅ローンに借換えることで、ローンの返済負担を軽減する方法もあります。

リバースモーゲージ型住宅ローンとは、自宅を担保とした住宅ローンで、毎月の支払いは利息のみ、債務者（借り手）の死亡時に元金を一括で返済するタイプのローンです。夫婦で連帯債務者になれば、例えば夫死亡後、妻が死亡するまで自宅に住み続けることができます。債務者の死亡後は、相続人が自宅を売却して一括返済する必要がありますが、売却代金で返済できない場合でも残額は請求されない仕組みなので安心です。

子どもがすでに自宅を保有している等の理由で、自宅を残す必要がないご夫婦などには有力な選択肢といえそうです。
また、リバースモーゲージ型住宅ローンには通常の住宅ローンと違って年齢制限の上限がないことも特徴です（下限は金融機関により50歳以上など）。

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