住宅ローン借換えのメリット・デメリットは？最適なタイミングを見極めよう

前述したように、現在の住宅ローン契約よりも低い金利で借換えできれば、総返済額を減らせる可能性があります。返済中の住宅ローンよりも好条件の商品が見つかった場合は、借換えを検討してみてください。

金融機関によっては、借換えのキャンペーンを実施している場合もありますので、こまめにチェックしてみるのもおすすめです。

住宅ローンの金利タイプを変更したいときも、借換えを検討するのに良いタイミングの一つです。現在契約している住宅ローンが固定金利か変動金利なのかによって、今後の金利動向がどのように影響するかが異なりますので、以下でケースごとに見ていきましょう。

近い将来、住宅ローンを借換える可能性があり、転職を検討している場合は、転職前に借換えをしておくのも一つの手です。借換え時の審査では、年収や勤続年数も審査項目に含まれますが、転職してしまうと勤続年数がリセットされるため、審査に通りにくくなる可能性があります。

仮に転職で年収が上がっても、勤続年数が短いと一般的に住宅ローンの審査では不利になるので注意しましょう。

住宅ローンの借換えは、原則として同じ銀行ではできません。例えば、現在、A銀行で借入れしている場合、A銀行以外の銀行で借換えをする必要があります。ちなみに、りそなでは銀行名が違っても、同じりそなグループに属する銀行での借換えは取扱っていません。

ただし、例外として以下のような場合、同じ銀行でも別の住宅ローンへの借換えが可能な場合があります。

• 「銀行独自で提供している住宅ローン」から「フラット35」への借換え
• 「フラット35」から「フラット35」への借換え

「フラット35」とは、銀行が住宅金融支援機構と提携して提供している住宅ローンです。銀行が独自に提供している住宅ローン商品とは異なるため、同じ銀行でも借換えができます。

先述したように、借換えには手数料や抵当権の登記費用などの諸費用がかかります。借換えは、金利や借換え後の返済額だけでなく、諸費用も含めてメリットがあるかを検証してから判断することが大切です。

借換えによる将来の支払い利息の軽減額に、借換え時の諸費用を加えてもなお総支払額が軽減される場合には、借換えのメリットがあると判断できます。また、借換えで金利タイプを変更する場合、今後の金利動向によっては、借換えしなかった場合より総返済額が多くなるかもしれません。

今後の金利動向については、複数のパターンを想定したシミュレーションを行っておくことをおすすめします。残債が少ない場合や完済までの期間が短い場合も借換えの効果が低くなりますので、事前にしっかりとシミュレーションすることが大切です。

金融機関によってはインターネットで気軽に試算できるほか、休日も含め相談窓口で試算を受け付けている場合もあります。

借換え時には審査を受ける必要があり、審査に通らなければ借換えができません。例えば、以下のような場合には審査に通過できない可能性がありますので注意が必要です。

• 現在の住宅ローン契約時よりも収入が下がった
• 転職や独立をした
• 健康状態が悪い
• 返済実績に問題がある　など

借換え時の審査に不安がある場合は、あらためて「なぜ借換えしたいか」について考えてみましょう。場合によっては、「借換えするのを数年待つ」「一部を繰上返済して返済額を減らす」といった方法も検討できるようになるかもしれません。

なお、借換えの条件は金融機関によって異なるため、借換え条件をチェックしたうえで申込むようにしましょう。