リバースモーゲージとは？仕組みやメリット・デメリットを詳しく解説

まず、リバースモーゲージの仕組みを解説します。リバースモーゲージとは、自宅を担保に生活資金を借入れし、自らの持ち家に継続して住み続け、借入人が死亡したときに担保となっていた不動産を処分し、借入金を返済する仕組みです。いわば、高齢者向けの貸付制度といえるでしょう。

直訳すると「リバース＝逆」「モーゲージ＝抵当・抵当権」という意味です。住宅ローンは、一括で受け取った融資額を月々返済していき、最終的に借入残高がなくなるのが一般的です。しかし、リバースモーゲージは毎月、あるいは一括で借入れた分の残高を最後にまとめて返済する仕組みです。そうしたことから、「リバース＝逆」という名称がつけられています。

リバースモーゲージは、各都道府県の社会福祉協議会や金融機関が取扱いをしていることが特徴です。どこのリバースモーゲージを利用するかによって、借入金の使途や貸付限度額、対象となる物件が異なります。

たとえば、金融機関が取り扱うリバースモーゲージでは、「住宅金融支援機構と提携して貸付をおこなうもの」「金融機関独自でおこなうもの」などがあります。金融機関が取り扱うリバースモーゲージでは借入人が生存中に毎月利息分のみ支払い、元金は借入人の死亡後に相続人が自宅を売却することなどにより一括で返済します。

一方、社会福祉協議会が取り扱うリバースモーゲージでは、借入人の死亡などの理由で契約が終了したときに、相続人が借入元金および利息の返済をすることが必要です。どちらの場合も毎月の支払額を抑えることができるため、老後の生活での限られた資金を有効に活用することが期待できます。

老後の生活は、年金収入で日々の生活費をやりくりする方が多いでしょう。しかし、定年退職後に住宅ローンの支払いが残っている場合、住宅ローンの返済が困難になるという不安があります。そこで、考えられるのが、住宅ローンからリバースモーゲージへの借りかえです。

「元金＋利息」の返済から「利息のみ」の返済に変わるため、月々の返済金額を減額させることも期待できます。金融機関にもよりますが、融資額は1億円程度を上限としていることが多いので、あらゆる活用を検討できるでしょう。なお、自宅を資産として残したい場合は、借入期間中に元金を返済することもできます。

リバースモーゲージを取り扱う機関によっては、資金用途が限定されるものもありますが、主な資金用途には、次のようなものがあります。

1. 1.老後の生活資金や医療・介護費用
2. 2.老人ホームの入居一時金
3. 3.自宅のリフォーム費用
4. 4.住宅ローンの残債の支払い
5. 5.趣味やレジャーへの活用
6. 6.子どもへの生前贈与

このうち、地方自治体の社会福祉協議会が提供しているリバースモーゲージは、自立支援を目的としているため、老後の生活資金のみにしか利用できません。一方、住宅金融支援機構が提供するリバースモーゲージでは、住まいに関する5つ（本人が居住する住宅の建設・購入、リフォーム、高齢者向け住宅への入居一時金、住宅ローンの借りかえ、子世帯などの住宅資金）の用途のみで、生活資金としては利用できません。

金融機関が独自で提供しているリバースモーゲージ商品は、事業用資金および投資目的以外なら原則自由とするものが多い傾向です。しかし、近年は金融機関が独自で提供している新しいタイプのリバースモーゲージとして、「リバースモーゲージ型住宅ローン」の取扱いが増えてきています。次に、「リバースモーゲージ型住宅ローン」について詳しく見ていきましょう。

リバースモーゲージ型住宅ローンとは、どんな商品なのでしょうか。簡単にいうと、社会福祉協議会や住宅金融支援機構のリバースモーゲージの仕組みをベースとしながら、借入条件や使い勝手の面でより幅を広げた商品といえます。

社会福祉協議会が取り扱うリバースモーゲージは、その住居に住む人全員が原則として65歳以上で^※あることが条件の一つです。

• ※東京都社会福祉協議会「不動産担保型生活資金貸付のごあんない」

一方、金融機関にもよりますが、リバースモーゲージ型住宅ローンでは一般的に55歳あるいは60歳以上の人を対象にしていることが多いですが、なかにはりそなのように50歳から申込みができるところもあります。

また、金融機関の商品は、使途の面でも幅広い用途に対応しているのが特徴です。老後の生活資金はもちろん、住みかえ資金としても利用できるため、セカンドライフを考えるうえで使い勝手が良いでしょう。たとえば、「子どもが巣立ち、シニア夫婦2人だけになったあとの家は広すぎるため、もう少し狭いマンションに住みかえをしたい」ということにも利用できます。

ほかにも「子どもはマイホームを購入しているので、自宅を継ぐものがいない。自分が死んだ後の家はどう処分すればいいかわからない」といった場合も、「リバースモーゲージ型住宅ローン」を利用すれば、死亡時に自宅を売却して借入金を清算すればいいので、死ぬまで住み続けられて、老後の生活にもゆとりが生まれます。

このように住宅ローンの一面もありながら、生存中は利息だけを毎月返済し、死亡したあとに元金を返済するリバースモーゲージのメリットをあわせ持つのが特徴です。

リバースモーゲージを利用することで、老後の暮らしを充実させることができますが、その反面「相続人への負担が気になる」という人が多いのも事実です。担保となる物件の価値が下がれば、自宅を売却しても返済しきれないリスクもあり、その場合には相続人が残りの債務を返済しなければなりません。

金融機関にもよりますが、リバースモーゲージ型住宅ローンには「リコース型」と「ノンリコース型」の2種があります。「リコース型」は、モーゲージローンの残債を相続人が負担しなければならないタイプとなり、一方「ノンリコース型」は、相続人がモーゲージローンの残債を返済する必要がないタイプです。

そのため、一般的にノンリコース型のほうが金利は高めとなります。生存中の利息負担は、ノンリコース型のほうがリコース型よりも高くなる傾向がありますが、相続人のことを考えるとノンリコース型は選択肢の一つといえます。

また、リバースモーゲージ型住宅ローンでは、以下の4つの注意点についても押さえておきましょう。

1. 1.利用できる物件のエリアに制限がある場合が多い
2. 2.変動金利のため月々の利息返済額が変わりやすい（返済額が増えれば家計を圧迫するリスクがある）
3. 3.団体信用生命保険に加入できない（通常の住宅ローンでは加入できるが、リバースモーゲージ型住宅ローンは対象外）
4. 4.担保となる不動産価値の動向によっては途中での返済が必要になる可能性がある

このなかで最も気をつけておきたいのが、4の「途中で返済が必要になるかもしれない」というリスクです。

金融機関にもよりますが、多くの場合、貸付限度額は担保評価額の50～60％^※と低めに設定されており、数年ごとに評価の見直しがおこなわれます。それにあわせて貸付限度額の見直しもおこなわれますが、このとき万が一、それまでの借入額が貸付限度額を上回ることになれば、上回った分あるいは残高すべてを返済する必要があります。

こういったリスクを最小限に抑えるためには、あらかじめ限度額上限まで借入れしないことに注意しましょう。

• ※住宅金融支援機構「60歳からの住宅ローン【リ・バース60】」

老後資金に不安がある人だけでなく、「自分が希望する老後生活を過ごしたい」という人に「リバースモーゲージ型住宅ローン」はおすすめです。特に次のような方は、リバースモーゲージ型住宅ローンの活用を検討してみてはいかがでしょうか。