住宅ローンの繰り上げ返済はいつする？後悔しないタイミングと判断のポイント

期間短縮型は、毎月の返済額は変えずに、住宅ローンの返済期間を短縮する方法です。

繰上返済した金額は元金の返済に充てられるため、完済までの期間が短くなります。返済期間が短くなることで、支払う利息を大きく減らせるのが特徴です。

毎月の返済額は変わりませんが、総返済額をできるだけ抑えたい方や、定年までの完済を目指したい方に向いています。

返済額軽減型は、毎月の返済額を減らす方法です。繰上返済後の返済期間は変わりません。

毎月の返済額を抑えられるため、教育費の増加が見込まれるなど家計に占める住宅ローン負担を少しでも減らしたい場合に役立ちます。ただし、期間短縮型と比べると利息軽減効果は小さい傾向です。

繰上返済によって元金が減ると、その後に発生する利息も少なくなります。一般的には、繰上返済する金額が多いほど、また返済時期が早いほど利息軽減効果は大きくなる傾向です。

期間短縮型を利用すると、住宅ローンの完済時期を早められます。

定年後は年金が主な収入源となる方も多く、住宅ローンの返済が続くと家計への負担が大きくなるかもしれません。現役世代のうちに完済できれば、安心して日々の生活を送ることができます。

返済額軽減型では、返済期間を変えずに毎月の返済額を減らせます。教育費など将来の支出増加が見込まれる場合は、毎月の返済負担を抑えることで、家計にゆとりを持たせやすくなるでしょう。

ただし、変動金利・元利均等返済の住宅ローンを利用している場合、金利が上昇する局面では注意が必要です。一部繰上返済によって元金は減るものの、5年ルールなどの影響により、返済期間が短縮されないケースや、毎月の返済額が軽減されないケースもあります。事前にシミュレーションで確認してから判断してください。

住宅ローンは、借入当初のほうが毎月の返済額に占める利息の割合が大きくなります。そのため、一般的には早い時期に繰上返済を行うほど、利息軽減効果を得やすい傾向です。

繰上返済のタイミングによる利息軽減効果は、後述する「シミュレーションで確認！繰上返済で利息や返済期間はどれくらい変わる？」で詳しく解説しています。併せてご確認ください。

ボーナスや退職金、相続などでまとまった資金ができたタイミングも、繰上返済を検討するよい機会です。

繰上返済には一定額以上の資金が必要な場合もあるため、ボーナスなどを活用すれば、毎月の家計への影響を抑えながら返済を進められます。

ただし、資金のすべてを繰上返済に充てるのではなく、生活資金や教育費、住宅の修繕費、老後資金など、今後必要となる支出も考慮することが大切です。無理のない範囲で、計画的に繰上返済を行いましょう。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは、一定の要件を満たす場合に、年末時点における住宅ローン残高の一定割合を所得税などから控除できる制度です。住宅ローン控除の適用が終了するタイミングも、繰上返済を検討する一つの目安といえます。

早めの繰上返済は効果的ですが、住宅ローン控除の適用中に期間短縮型の繰上返済を行い、残債に対する返済期間が10年未満になると、適用要件の返済期間10年以上を満たさず、住宅ローン控除が受けられなくなるため注意が必要です。

繰上返済を行う前に、控除の適用期間や返済期間を確認し、慎重に判断しましょう。

繰上返済に資金を充てすぎると、急な病気や収入の減少など、予期せぬ事態に対応できなくなる可能性があります。生活費の数ヵ月～1年分を目安に緊急時の備えを確保し、無理のない範囲で繰上返済を進めるのがポイントです。

繰上返済にかかる手数料や手続方法は、金融機関によって異なります。インターネットバンキングでは手数料がかからない場合もあるため、事前に確認しておけば、手続きをスムーズに進められるでしょう。

同じ金額を期間短縮型で繰上返済する場合でも、実施するタイミングによって利息軽減効果は異なります。

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• ※千円未満四捨五入

借入当初は返済額に占める利息の割合が大きいため、早い時期に繰上返済を行うほど利息軽減効果は高くなる傾向です。シミュレーションを見ても、借入3年後に繰上返済した場合は約83万2,000円の利息軽減効果がある一方、20年後では約32万5,000円にとどまっています。

期間短縮型と返済額軽減型では、繰上返済によってどのような違いが生じるのでしょうか。先ほどと同じ条件で、借入3年後に100万円を繰上返済した場合を見てみましょう。

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• ※千円未満四捨五入

期間短縮型は返済期間を約1年6ヵ月短縮でき、利息も約83万2,000円軽減されています。一方、返済額軽減型は利息軽減額こそ約35万5,000円ですが、毎月の返済額を約4,000円減らせる点がメリットです。

総返済額を抑えたい場合は期間短縮型、毎月の返済負担を軽くしたい場合は返済額軽減型のように、自身の状況に応じて選択してください。