住宅ローンの繰上返済とは？メリット・デメリットやタイミングを判断するポイント

期間短縮型は、毎月の返済金額を変更せずに、返済期間を短縮する方式です。繰上返済として払込む金額は同じであっても、一般的には、期間短縮型の方が利息軽減効果が大きくなります。

期間短縮型の繰上返済は、期日据置型と比べて金利の削減効果が大きいのが特徴です。そのため、できるだけ早く住宅ローンを完済したい人や、総返済額を抑えたい人には、期間短縮型の繰上返済が適しています。

また、変動金利型の住宅ローンを利用している場合には、金利の見直しによって返済負担が増加するリスクがあります。返済期間を短縮することで、金利上昇による影響を軽減できる可能性があるのもメリットです。

期日据置型は、返済期間を当初のままとしながら、繰上返済によって毎月の返済額を少なくする方式です。

繰上返済する額が同じであれば、将来的に支払う金額の削減効果は、期日据置型より期日短縮型のほうが大きくなります。ただし、期日据置型は月々の返済負担を軽減できる点がメリットです。

例えば、教育費や介護費などの支出が家計を圧迫している場合や、転職・独立によって収入が減少した場合は、毎月の固定費を見直す手段として有効といえます。

家計にゆとりを持たせたい人は、期日据置型の繰上返済を検討するのも一つの方法です。

繰上返済によって支払利息が節約できる一方で、短期的には手もとのお金が減ることで、突発的な支出に対応できなく可能性も考えられます。なかでも一部繰上返済の期日短縮型では、返済期間は短くなるものの、毎月の返済金額は変わらないため、資金不足に陥りやすいので注意が必要です。

繰上返済に充てた資金は、あとから取り戻せません。繰上返済後に慌てないよう慎重な判断が求められます。毎月の返済額を減らしたい場合は、期日据置型を選択するとよいでしょう。

繰上返済時に手数料がかかる場合がある点にも注意が必要です。何度も繰上返済をすると手数料もかかってしまうので、できる限りまとめて返済を行うようにしましょう。

手数料がかかるかどうかは金融機関によって異なります。また、同じ金融機関であっても、窓口での手続きやインターネットバンキングなど返済方法によって違いがある点も押さえておきましょう。

手数料は、無料のケースもあれば1回あたり数万円程度かかる場合もあるため、事前に確認しておくことが重要です。

住宅ローン控除を受けている場合にも注意が必要です。住宅ローン控除は、年末時点の借入残高に基づいて計算されるため、繰上返済を行うことで住宅ローン控除額が減少し、結果として、所得税負担が増えることもあり得ます。また、期日短縮型の一部繰上返済を行った結果、借入開始からの返済期間が10年未満となった場合は、住宅ローン控除の適用が受けられなくなるため注意が必要です。

住宅ローン控除適用期間中に期間短縮型の繰上返済を行おうとする場合には、あらかじめ何年短縮できるのか確認しておきましょう。

住宅ローンの繰上返済を行うことで、利息負担が軽減され、結果として住宅ローンにかかる総支払額を減らすことができる反面、手もとの資金が減少します。そのため、日々の生活に必要な資金を削ってまでの繰上返済は避けるべきです。

例えば、自宅の修理やリフォーム費用、病気やケガで医療費が思いがけずかさむケース、失業などで収入が一時的に途絶えるリスクなども考慮し、一定期間分の生活費や緊急出費に対応できる資金が確保されているかを確認しましょう。

繰上返済は一度行うと取り消せないため、万一の事態が起きても支払いに困らないよう事前にシミュレーションしておくことが重要です。

繰上返済を行う際は、家族のライフイベント等を考慮しながら、資金不足に陥らないよう注意が必要です。無理のない金額の範囲内で、かつ適切なタイミングを見極めましょう。

子どもの進学や結婚など、将来の大きな支出に備えた資金が確保できているかを確認しておくことが大切です。繰上返済を急ぎすぎると、入学金などの支払いが難しくなる場合もあります。

また、老後の生活設計も忘れてはなりません。退職後の収入減少に備え、早めに資金計画を考えておきたいものです。

繰上返済を行う前に、何歳で完済したいのかを明確にし、具体的な返済計画を立てておくことが重要です。一般的に定年後は収入が減少するため、生活費とローン返済を両立させることが難しくなるおそれがあります。

退職金を繰上返済に充てる選択肢もありますが、老後資金が不足しないかどうかも含めて慎重に判断しましょう。目標とする完済年齢を設定し、返済額と残すべき貯蓄のバランスを見極めることで、無理のない返済プランを立てられます。

借換えには諸費用もかかるため、一般的には、住宅ローン残高が1,000万以上、返済期間が10年以上、借換えにより金利が1％以上、差があるのであれば、借換えのメリットが生じる可能性が高いとされています。

ただし、これはあくまで目安であり、この条件を満たさなくてもメリットが生じることもありえます。
金融機関では、店頭窓口のほか、インターネットでも借換え試算ができる場合があるため、一度試算してみる価値はありそうです。
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