二世帯住宅のメリット・デメリットとは?補助金や税金なども紹介!

昨今、住宅の形態もさまざまなものがあります。ご両親のことなどを考えて、「二世帯住宅を新築で建てようか」「リフォームして二世帯住宅に増改築しようか」と悩んでいる方もいるのではないでしょうか。

「これから二世帯住宅を建てたい」と考えている方のために、ここでは二世帯住宅のメリットとデメリットを解説します。また、知っておきたい二世帯住宅の補助金や税金の情報もご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

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二世帯住宅のメリットとは

二世帯住宅は2つの家族が同じ建物に住めるようになっているため、通常の戸建てよりも建築資金も割高です。しかし、戸建て2軒分の建築費用や、2つの家族が賃貸で別々に家賃を払って住むことに比べれば、建築費も家賃も二世帯住宅のほうが安く済む傾向にあります。さらに、電気・水道・ガスなどの光熱費も、1つにまとめると基本料金を節約できます。

また、共働きの世帯は親と同居することで子どもの世話を頼むことができ、高齢の親も子どもに面倒を見てもらえる安心感が得られます。二世帯住宅は経済的なメリットだけではなく、精神的なメリットも大きいのです。

二世帯住宅には3つのタイプがある

二世帯住宅には、「完全同居型」「部分共有型」「完全分離型」という3つのタイプがあります。それぞれの特徴を見てみましょう。

  1. 1.完全同居型
    通常の一戸建て住宅内に二世帯が同居するタイプですので、お風呂やキッチンまで共同で使う昔ながらの同居タイプといえます。通常の一戸建てなので建築資金も二世帯住宅としては安く、将来一世帯となったときでも工事不要でそのまま利用できることがメリットです。
  2. 2.部分共用型
    玄関は一緒ですが1階は親世帯、2階は子ども世帯というように居住スペースを分けて生活するタイプです。1階・2階それぞれにバスやトイレ、キッチンを設置するケースが多く、同居ではないもののお互いの距離が近く自由に行き来できる、建築費用も完全分離型に比べて安く済む、というメリットがあります。
  3. 3.完全分離型

    玄関を2つ作り、完全に居住スペースを分離して生活するタイプです。階層またはメゾネットのように各棟に分けて居住するので、同居というよりも隣同士というイメージでしょう。

    生活スペースが完全に分かれているのでプライバシーは守られ、電気・ガス・水道代など公共料金も世帯別に管理することが可能です。将来一世帯になった場合は、半分を賃貸で人に貸すことも考えられます。

二世帯住宅のデメリットとは

親の介護などを理由に、配偶者が同居を嫌がるような話を聞いたことがある方もいるでしょう。たしかに、世代の異なる二世帯が同居するので、価値観や考え方、ライフスタイルの相違から家族間でのトラブルになる可能性は考えられます。また、プライバシーの確保が難しいこともあり、気を遣わなければならないことも多々あります。

二世帯住宅タイプ別デメリット

さまざまなメリットがある二世帯住宅ですが、もちろん良い面ばかりではないため建築前に検討しておきたいこともあります。それぞれのデメリットも見てみましょう。

  1. 1.完全同居型
    まず、プライバシーの確保が難しいこと。電気・ガス・水道代などを世帯別に管理しづらく、どちらかの世帯がまとめて光熱費を負担したり、使用量に限らず半々にしたりと、厳密に世帯ごとに分けることができません。
  2. 2.部分共用型
    キッチンやバスなどが1階と2階両方に必要となり、建築費用が完全同居型より割高となります。プライバシーの確保も、完全分離型に比べると難しいかもしれません。
  3. 3.完全分離型
    完全に世帯を分けるため、水回りの設備や居住スペースの分離が必要となり、建築費用がもっとも高くなります。

二世帯住宅の補助金にはどんな種類がある?

二世帯住宅は、一般的な単一世帯の一戸建てより建築コストが割高になる傾向があります。そこで活用したいのが、二世帯住宅に関する補助金です。少子高齢化対策もあり、補助金の制度は充実したものとなっているので活用しない手はありません。

二世帯住宅の補助金には4つのタイプがある

二世帯住宅に関する補助金のタイプは4つあり、それぞれに知っておきたいポイントがあります。

  1. 1.地域型住宅グリーン化事業

    木造住宅の生産体制の強化や環境負荷の低減を目的とし、一定の条件をクリアした場合に補助金が交付される制度です。この制度では、次のような木造住宅・建築物が補助の対象となり、住宅の種類によって補助金の額も変わります。

    補助対象 補助金
    長寿命型(長期優良住宅)の新築木造住宅 1戸につき最大110万円
    高度省エネ型(認定低炭素住宅および性能向上計画認定住宅)の新築木造住宅 1戸につき最大110万円
    高度省エネ型(ゼロ・エネルギー住宅)の新築木造住宅 1戸につき最大140万円
    省エネ改修型(省エネ基準を満たす住宅)の木造住宅の改修 1戸につき最大50万円
    • 国土交通省「平成31年度地域型住宅グリーン化事業 グループ募集を開始~地域の中小工務店等が連携して取り組む良質な木造住宅等の整備を支援~」

    ただし、「地域の中小工務店など中小住宅生産者が連携する制度」であるため、大手ハウスメーカーや国に認定されていない地域の工務店は対象とならず、補助金がもらえないので注意しましょう。また、三世帯同居対応住宅など一定の条件を満たせば上限30万円の加算がありますが、完全分離型の二世帯住宅の場合、独立した住居として対象にならない可能性があります。

    • 地域型住宅グリーン化事業評価事務局「平成31年度 地域型住宅グリーン化事業 募集要項」

    詳しくは、認定されている中小工務店や建築業者に相談しましょう。

  2. 2.長期優良住宅化リフォーム推進事業

    既存住宅の性能向上や良好なマンション管理のために、優良なリフォームを支援する制度です。

    主に住宅の性能を高めるリフォーム工事が対象になり、インスペクション(工事前の現況調査)や一定の住宅性能を有する工事の実施、リフォーム工事の履歴と維持保全計画の作成が必要です。また、補助金は最大250万円となりますが、三世代同居対応改修工事を実施する場合は1戸につき50万円を上限として加算されます。

    • 国土交通省「長期優良住宅のページ」
  3. 3.地域の住宅補助

    住んでいる地域、住宅を購入する地域によって独自の住宅補助が受けられる場合があります。たとえば、埼玉県では子育てがしやすい住環境の整備促進を目的に、最大50万円を補助する「埼玉県多子世帯向け新築住宅取得支援事業」があります。

    • 埼玉県庁「埼玉県多子世帯向け新築住宅取得支援事業のご案内」

    地方自治体によって制度の内容や条件が異なりますので、各都道府県庁や市区町村役場に問い合わせてみましょう。

  4. 4.すまい給付金

    消費税増税による住宅購入の負担を軽減するために設けられた制度で、住宅ローン減税だけでは負担軽減効果が十分ではない世帯を対象としたものです。収入によって給付基礎額が異なり、その給付基礎額に住宅の持分割合を乗算した金額が給付額となります。

    ただし、すまい給付金の対象となるには一定以下の収入額でなければならず、消費税8%時では年収510万円以下、消費税10%時では年収775万円以下が基準となるので注意しましょう。

    • 国土交通省「すまい給付金」

二世帯住宅で税金が下がる仕組みと注意点

まず、二世帯住宅にすると、相続時の税金を抑えられます。

たとえば「小規模宅地等の特例」を利用した場合、土地の評価額が80%減額になります。土地の評価額が下がるということは、相続税の課税対象となる金額が下がることとなり、相続税を抑えることにつながります。

二世帯住宅の場合、被相続人と同居が前提となるので小規模宅地等の特例の条件に該当します。減額される割合と条件について確認しましょう。

減額の対象となる宅地の面積は、利用していた目的によって異なります。

  • 居住の用に供されていた宅地(住んでいた住宅の土地):最大330平方メートルまで
  • 事業のために利用していた宅地:最大400平方メートルまで
  • 駐車場や不動産貸付業として利用していた宅地:最大200平方メートル

330平方メートルだと、日本の平均的な宅地の3軒分に相当する広さとなります。所有不動産が二世帯住宅の土地だけの場合は、よほど広い土地でない限り該当するでしょう。事業用の宅地や貸付事業に利用していた宅地がある場合は、特例の適用をどの土地に対して選択するかによって限度面積の計算方法が異なりますので、税務署などで計算方法を確認することがおすすめです。

  • 国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)」

小規模宅地等の特例の適用条件

二世帯住宅で小規模宅地等の特例を利用するには、次の条件を満たさなければいけません。

  • 相続前から被相続人と同居していること
    被相続人の配偶者がその宅地を相続する場合は、条件は必要ありません。この条件は税金を支払う目的で住んでいた宅地を売却することを防ぐ目的もあるため、被相続人の配偶者以外の場合は、相続前から同居していたことが条件となります。
  • その建物に住み、相続開始時から相続税の申告期限までその土地を保有していること
    相続開始前はもちろん、相続後も10ヵ月以上(相続税の申告期限)その建物に居住していないと対象にはなりません。

二世帯住宅で税金を下げる際の注意点

完全分離型の二世帯住宅であったとしても、1棟の二世帯住宅であれば特例の対象となりますが、区分所有の登記がされている場合は被相続人の居住していた部分のみが対象となるので注意が必要です。

二世帯住宅へリフォームするときに気を付けること

これから二世帯集宅へリフォームしようか考えている方のために、リフォームする前に注意したいポイントをご紹介します。同居によるトラブルを回避するためにも、知っておきたいポイントは主に4つです。

リフォーム業者の探し方

二世帯リフォームの場合は、価値観の異なる世帯の同居トラブルを回避するために、それぞれの家族の要望をきちんと聞いてくれる業者に頼むことが大切になります。たとえば、各世帯の要望を角が立たないように「第三者からの提案」という形で、二世帯が揃ったときにプランを提示してくれる業者を選ぶとよいでしょう。

注文住宅と同じように、時間をかけてじっくりとプランを検討する必要があります。多くの二世帯住宅を手掛けた経験のある業者なら、よくある二世帯ならではのトラブルを熟知しているので安心して頼むことができるでしょう。

建ぺい率、容積率の確認

二世帯住宅へのリフォームは、2つの家族が生活するスペースが必要となるため、通常の住宅よりも床面積が多くなりがちです。そのため、建築基準法に適合した床面積の範囲内での増改築を含む改修工事となります。

「どれくらいの広さまで増築リフォームができるのか」が重要になるので、工事をする前に建ぺい率や容積率をチェックしておきましょう。建ぺい率や容積率は自治体ごとに定められているので、市のホームページから現在の家の用途地域を確認することができます。

希望する間取りや設備、バリアフリー工事、既存の住宅の状況によっても工事内容は異なります。業者や建築士とよく相談して、プランを作成しましょう。

光熱費の支払い

よくトラブルになるのが、電気・ガス・水道料金の負担の割合です。トラブルにならないように早い段階で配線・配管を別々にし、メーターも別々に設置するというような対策をしておく必要があります。

二世帯住宅の登記

登記の方法で家の間取りだけではなく、ローンや税金も変わってきます。工事費用を負担する割合によっても所有権の登記方法は異なるため、収入や財産の保有状況から、「どのような登記をしたほうが税制面でお得になるか」について専門家に相談することがおすすめです。

  • 単独登記
    二世帯の住宅を親か子かの単独の所有として登記するケース。工事費用を親と子で出し合って支払うと贈与税の対象になることも。
  • 共有登記
    親と子の共有名義で登記するケース。工事費用を出し合った金額により案分した持ち分で所有権の登記をすれば贈与税の問題は発生しません。
  • 区分登記
    完全分離型の二世帯住宅なら区分所有の登記ができ、二世帯の住宅を2戸とみなして登記することになります。所有者は世帯ごととなるので、税金の軽減措置もそれぞれの世帯で受けることが可能です。

住宅ローン・親子ローン・リフォームローンを利用時の注意点とローン控除手続きについて

これから二世帯住宅を建てる、または現在の住宅を改築して二世住宅にすることを検討されている方もいることでしょう。その際、住宅ローンや親子ローン、リフォームローンを利用する場合に、気を付けておきたい点があります。

ローンを組むときに気を付けておきたいこと

誰の名義でローンを組むかによって、住宅ローン控除も変わってきます。親子でもお金のことはトラブルになりやすいので、銀行で住宅ローンを組むならリフォーム費用の内訳や支払方法についてよく相談して、計画を進めていくことが必要です。

ローン控除の手続き方法

住宅ローン控除とは、「住宅借入金等特別控除」の通称、住宅ローンを利用して住宅の新築や取得、増改築などをした場合に、一定期間を過ぎたあと所得税額から毎年控除するものです。住宅ローンの年末残高の合計額をもとに控除額を計算します。

住宅ローン控除を受けるための手続きは、初年度と2年目以降で方法が異なります。控除を受けた1年目(住宅を取得した翌年)は、2月15日から3月15日までに確定申告をしなければなりません。会社員などの給与所得者は、2年目以降は生命保険料控除申告書と合わせて年末調整で控除を受けることができます。

住宅ローンの控除についてもっと詳しく解説

まとめ

二世帯住宅のタイプは、「完全同居型」「一部供用型」「完全分離型」の3タイプです。一般的な一戸建てに比べて建築資金は割高になりますが、二世帯が別々に生活することを考えると結果的には費用が安くなります。ただし、二世帯住宅はそれぞれにメリットとデメリットがあることもしっかりと押さえておきましょう。たとえば、建築費用を抑えるなら「完全同居型」、プライバシーを重視するなら「完全分離型」がおすすめです。

価値観や世代が異なる世帯が同じ家で生活することになるので、家族間のトラブルにならないようによくプランを検討する必要があります。補助金の活用や相続対策、住宅ローンを利用するなら住宅ローン控除や税制の軽減措置、事前に知っておきたいポイントはたくさんあります。

住宅ローンのよくあるお悩みとして、「書類準備や契約のために度々会社を休む必要があり大変だった」など、手続きの煩わしさがあります。りそな銀行等一部の銀行では、仕事が忙しいときに何度も足を運ばすに手続きができる「電子契約サービス」があります。収入印紙の添付が不要となるため、その分浮いたお金を新居の家具や家電に充てることもできます。便利なうえに大変お得なので、チェックしてみてください。

住宅ローンの相談をはじめ、電子契約サービスの手続き方法など、わからないことがあれば近くの銀行窓口へ相談に行くことをオススメします。平日は仕事で忙しい方でもご利用いただけるよう、銀行によっては土日祝日も営業している店舗がありますので、利用してみてはいかがでしょうか。

具体的な税制に関する手続き方法については、税理士法上、ご案内いたしかねますので、お近くの税務署にお問合せください。

本記事は2019年9月時点の情報に基づいて作成しておりますが、将来の相場等や市場環境等、制度の改正等を保証する情報ではありません。

加治 直樹(かじ・なおき)
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保有資格:
1級FP技能士 社会保険労務士

銀行に20年以上勤務し、融資及び営業の責任者として不動産融資から住宅ローンの審査、資産運用や年金相談まで幅広く相談業務の経験あり。在籍中に1級ファイナンシャル・プランニング技能士及び特定社会保険労務士を取得し、退職後、かじ社会保険労務士事務所として独立。現在は労働基準監督署で企業の労務相談や個人の労働相談を受けつつ、セミナー講師など幅広く活動中。

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