【2025年版】住宅ローン控除（減税）とは？仕組みと改正ポイント・計算方法

2024年の改正時から、新築住宅のうち省エネ基準を満たさないものが控除適用外となりました。借入れの対象となる住宅が、2024年1月以降に建築確認を受けた新築の場合、エネルギー消費量や断熱性能などの省エネ基準を満たした住宅でなければ、住宅ローン控除は引き続き適用されません。

地球温暖化などの課題解決に向け、国は住宅においても省エネルギー対策を強化しています。その一環で2022年に建築物省エネ法が改正され、2025年4月からはすべての住宅に対して省エネ基準適合が原則義務付けられています。

省エネ基準を満たさない住宅でも、以下のいずれかに該当する場合は「借入限度額2,000万円・控除期間10年間」の住宅ローン控除（減税）が適用されます。

• 2023年中に建築確認を受けている場合
• 2024年6月30日までに工事が完了した場合

2024年の改正で新築および買取再販住宅において500万～1,000万円ほど縮小された借入額上限が、2025年改正でもそのまま維持されます。買取再販住宅とは、不動産会社が一度取得した中古住宅を、リフォームしてから販売する住宅のことです。縮小額は以下のように、住宅の種類によって異なります。

【住宅の種類ごとの縮小額】

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住宅の種類	借入限度額		縮小額
	2022・2023年	2024・2025年
長期優良住宅・低炭素住宅	5,000万円	4,500万円	500万円
ZEH水準省エネ住宅	4,500万円	3,500万円	1,000万円
省エネ基準適合住宅	4,000万円	3,000万円	1,000万円
その他の住宅	3,000万円	0円（適用外）	3,000万円

実際に住宅ローンを借入れする際は、上表中の借入限度額を超えてしまう場合もあるかもしれません。その場合、住宅ローン控除（減税）の対象となるのは表中の借入限度額までとなり、上限を超えた部分は住宅ローン控除（減税）の対象外です。

なお、中古住宅に関しては借入限度額が改正されておらず、長期優良住宅ほか省エネ基準適合住宅では3,000万円、その他住宅では2,000万円が上限です。

2024年改正に引き続き、2025年の改正でも子育て世帯・若者夫婦世帯における借入限度額の縮小が見送られました。子育て世帯に対する支援強化や急激な住宅価格の上昇を背景に、子育て世帯および若者夫婦世帯に関しては、省エネ基準を満たさない「その他の住宅」を除き、先述した借入限度額の縮小がされません。

2025年の入居でも、「長期優良住宅・低炭素住宅」「ZEH水準省エネ住宅」「省エネ基準適合住宅」の場合、それぞれ上表にある2023年までの借入限度額が維持されます。

なお、子育て世帯とは19歳未満の子どもがいる世帯、若者夫婦世帯とは夫婦のうちいずれかが40歳未満の世帯です。

新築住宅における床面積要件も、2024年に引き続き緩和措置が継続されます。それに伴い、建築確認の期限が1年延長されることになりました。

この緩和措置とは、床面積が50平方メートル以上の住宅が住宅ローン控除（減税）の対象となっているところ、合計所得金額1,000万円以下の人が新築住宅の購入をする場合には、床面積要件を40平方メートル以上に緩和するというものです。

この緩和措置では、建築確認を2024年12月31日までに受けたものが対象となっていましたが、建築確認を2025年12月31日までに受けたものへと変更されました。

【改正内容を含む主な要件】

• 自らが居住するための住宅であること
• 住宅の床面積が50平方メートル以上あること。2025年12月31日までに建築確認を受けた新築住宅に関しては、合計所得金額1,000万円以下の場合は40平方メートル以上であること
• 住宅ローンを借りた人の合計所得金額が2,000万円以下であること。床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満の場合は合計所得金額1,000万円以下であること
• 住宅ローンの割賦償還方式による返済期間が10年以上であること
• 引渡しまたは工事完了から6ヵ月以内に入居したこと

住宅ローン控除（減税）ではありませんが、2024年の税制改正では、「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」の適用期限が、2026年12月31日までに延長されました。この制度により、一定要件を満たす住宅を取得するための資金を直系尊属（親や祖父母）から援助してもらう場合に、一定額までの贈与税が非課税となります。非課税限度額は、取得する住宅の種類に応じて金額が異なり、以下のとおりです。

• 耐震・省エネ・バリアフリーなどの住宅：1,000万円
• その他の住宅：500万円

取得する住宅の種類にかかわらず、次の条件を満たすことが必要です。

• 1.減税を受けようとする人自身が、住宅の引渡し日または工事の完了から6ヵ月以内に居住し、引き続き居住していること
• 2.特別控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること
• 3.対象となる住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上が自身の居住用であること
  ※ただし、合計所得金額1,000万円以下で、2025年末までに建築確認を受けた新築住宅の場合は、住宅の床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満
• 4.対象となる住宅に対して割賦償還方式による返済期間が10年以上にわたるローンがあること
• 5.居住用にした年とその年の前後2年ずつを合わせた計5年間に、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例といった適用を受けていないこと
• 6.省エネ基準に適合していることを示す証明書として「建設住宅性能評価書」または「住宅省エネルギー性能証明書」の交付を受けていること（2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅の場合）

なお、売買契約書と登記簿上では、算出方法の違いによって床面積が異なる場合があります。床面積は登記簿に記載された数字で判断されるため、住宅ローン控除を利用する際には注意しましょう。

購入する住宅が新築住宅である場合、共通条件を満たしたうえで、省エネ水準基準を満たすことが必要です。省エネ水準基準を満たさない「その他の住宅」に該当する場合は「2023年12月31日までに建築確認を受けている」または「2024年6月30日までに建築されたものである」という要件を満たしている必要があります。

また、新築住宅の場合、住宅の種類によって控除（減税）の対象となる借入限度額が異なります。各住宅の特徴は以下のとおりです。

• 長期優良住宅：長期間良好な状態で住み続けられるための措置がされている住宅。着工前に所管行政庁へ申請することが必要です。
• 低炭素住宅：二酸化炭素の排出を抑える仕組みのある住宅。着工前に所管行政庁（都道府県、市または区）による認定を受けることが必要です。
• ZEH水準省エネ住宅：高い断熱性能と高効率な設備を活用し、室内環境の質を維持しつつ、大幅な省エネルギーを実現させる住宅。ZEH（ゼッチ）とは「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の略で、再生可能エネルギーの導入により、年間の一次エネルギー消費量の収支をゼロとすることを目指す住宅を示します。
• 省エネ基準適合住宅：日本住宅性能表示基準の断熱等性能等級4以上、一次エネルギー消費量等級4以上の性能を持っている住宅。
• その他の住宅：上の基準を満たさない住宅。

買取再販住宅では、新築住宅の適用条件以外に、以下の条件も満たさなければなりません。

• 1.宅地建物取引業者から住宅を取得していること
• 2.宅地建物取引業者が住宅を取得し、リフォームを行い再度販売するまでが2年以内であること
• 3.取得時点で、新築日から10年経過した住宅であること
• 4.建物価格に対し、リフォームの工事費用が20％以上を占めること
• 5.大規模修繕や耐震基準に適合するための工事、バリアフリー改修、省エネ改修など、対象となる工事が行われていること

買取再販住宅で住宅ローン控除の適用を受ける際には、工事内容やリフォーム費用に関する細かい条件があります。買取再販住宅の購入を検討する場合は、住宅ローン控除の条件を満たした物件なのかを販売業者へ事前に確認しましょう。

中古住宅では、建築された時期や耐震基準の適合の有無によって、住宅ローン控除（減税）の対象となるかが決まります。共通の要件に加え、以下のうちいずれかの条件をクリアする必要があります。

• 1.1982年1月1日以降に建築された住宅であること
• 2.現行の耐震基準に適合していること

1981年以前に建築された中古住宅については、耐震基準を示すために耐震基準適合証明書などが必要です。

リフォームや増築では、新築住宅の適用条件以外に、以下のうちいずれかの工事に該当することも条件とされています。

• 1.増改築、建築基準法に規定する大規模な修繕または大規模な模様替え（壁・柱・床・はり・屋根または階段のいずれか1つ以上）の工事
• 2.マンションの専有部分の床、階段または壁の過半について行う修繕・模様替えの工事
• 3.家屋・マンションの専有部分のうちリビング、キッチン、浴室、トイレ、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床、または壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
• 4.耐震改修工事（現行の耐震基準への適合）
• 5.バリアフリー改修工事
• 6.省エネ改修工事

なお、これらの工事費用の額は100万円を超えなければなりません。一つの工事にかかった金額で判断されるため、改修工事を2回に分けて行った場合には注意が必要です。

リフォームや増築に関する条件は複雑であり、新築住宅や中古住宅の購入時と比較して注意すべきポイントが多くあります。自宅のリフォームに際して、住宅ローン控除の利用を検討する場合は、専門家への早め相談がおすすめです。

住宅ローン控除を受ける場合は、合計所得金額が2,000万円以下であること、割賦償還方式による返済期間が10年以上であること以外に、以下の条件を満たす必要があります。

• 自己居住用の住宅とその敷地を取得するための借入れで、一体として借入れられていること
• 借入れは以下6つのいずれかからであること

• 1.銀行
• 2.農協・信用金庫・信用組合
• 3.住宅金融支援機構
• 4.地方公共団体
• 5.各種公務員共済組合
• 6.勤務先（市場金利を換算して定められた0.2％以上の金利、2016年12月31日以前に居住用とした場合は1％以上であること）

ただし、親族や知人などの個人、自身が役員となっている企業や親族の会社からの借入金は対象にはなりません。

ここまでの条件を満たしていても、他の特例との兼ね合いで、住宅ローン控除が適用できないケースもあります。例えば、住宅にまつわる所得税控除には、特定居住用財産の買換え特例や3,000万円特別控除がありますが、これらが適用された場合には原則として住宅ローン控除は利用できません。

そもそも、住宅ローン控除は課税されるべき所得税がなければ利用できないものです。住宅にかかる税制度は条件や手続き方法が複雑なため、不明な点は税理士などの専門家に確認してみましょう。

住宅ローン控除での最大控除額は、住宅の性能や適用年により異なります。

一見複雑そうですが、ご自身が購入する住宅の種類や入居時期がわかれば、計算自体はシンプルです。また、最大控除額の合計はあくまでも目安であり、通常は毎年ローン残高が減っていくため、控除額も年々変化します。

これから住宅ローンの利用を検討する方は、まずは金融機関のホームページから借入れシミュレーションを行い、各年末の残高状況を調べてみましょう。

なお、住宅ローン控除は、本来払うべき所得税から直接引くことができる税額控除です。住宅ローン控除可能額より本来の所得税額が少ない場合は、控除可能額のすべてを利用できません。

残額部分は翌年の住民税から控除されますが、住民税からの控除額にも最高9.75万円と上限があります。住宅ローン控除では、所得税・住民税の上限を超える控除が受けられないことを理解しておきましょう。

住宅ローン控除では、以下2つのうちいずれか低い金額が、所得税や住民税から毎年控除されます。

例えば、長期優良住宅や低炭素住宅の新築で2024年入居の場合、1年間の最大控除額は以下の計算式のとおり31.5万円です。

しかし仮に、年末時点での住宅ローン残高が4,000万円とすると、残高から計算した控除額の上限は4,000万×0.7％＝28万円になります。31.5万円よりも金額が低いため、控除を実際に受けられるのは28万円までです。

控除可能額の考え方を理解したうえで、所得税や住民税の納税額を当てはめると、実際の控除額が見えてきます。

一例を挙げて計算してみましょう。計算に用いる条件は以下とします。

• 長期優良住宅の新築に2025年入居
• 年末時点の住宅ローン残高：3,000万円
• 住宅の取得金額：3,500万円
• 本来納めるべき所得税：7万円
• 翌年の住民税：16万円

住宅ローン控除（減税）の適用を受ける1年目には、確定申告をしなければなりません。確定申告とは、1年分の所得や税金について、毎年2月16日～3月15日に税務署に申告し、税金の過不足を確認・清算するための手続きです。

住宅ローン控除（減税）の1年目は、入居した年の翌年2月16日～3月15日の申告期間中、住んでいる地域を管轄する税務署で手続き可能です。書類一式を用意すれば、税務署への持参や郵送でできるほか、インターネットでも申告できます。

2025年度以降に新築住宅（長期優良住宅、低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅）に入居する場合、確定申告の際にそれぞれの性能を満たすことを示す書類の提出が必要です。

申告書に次の必要書類を添付し、納税地の所轄税務署長へと提出しましょう。

確定申告時の必要書類

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書類	入手先
確定申告書	国税庁ホームページや最寄りの税務署
（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書	国税庁ホームページや最寄りの税務署
住宅ローンの借入残高証明書	借入れした金融機関
勤務先の源泉徴収票	勤務先
土地建物の登記簿謄本	法務局の窓口またはオンライン申請システム
建築請負契約書または売買契約書のコピー	工務店や不動産会社
	※2022年入居の方までは確定申告で必要ですが、2023年以降入居の方は提出不要です。
マイナンバーカード（本人確認書類）	市区町村役場
住宅性能を示す書類	工務店や不動産会社

書類は、税務署やローンを借入れした金融機関、不動産会社、法務局などから入手しましょう。確定申告書や住宅借入金等特別控除額の計算明細書は、指定の用紙をもとに、ご自身で記入して作成する必要があります。

なお、住宅ローン控除（減税）を受けるためだけに申告する場合には、居住した年の翌年1月1日以降であれば、1回目の申告は2月16日を待たずにできます。

住宅ローン控除（減税）の手続きは毎年行う必要がありますが、確定申告は毎年する必要がありません。会社員の場合、2年目以降は会社で行う年末調整の際に、住宅ローン控除（減税）の手続きが可能です。金融機関の残高証明書や、年末調整の時期に税務署から届く書類などの必要書類を、勤務先へ提出しましょう。

ただし、フリーランスや個人事業主など源泉徴収制度の対象とならない人は、1年目と同様に確定申告が必要です。住宅ローン控除（減税）の適用を受けるために必要な書類を申告書に添付し、税務署へ提出しましょう。

なお、2年目以降の確定申告では1年目と比べて必要書類が少なくなります。申告書に添付が必要な書類は以下の2点です。

• 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
• 金融機関の借入金の年末残高等証明書

年末調整の際に、住宅ローン控除（減税）の手続きを忘れた会社員の方など、確定申告をしていない場合、還付申告で税金の還付を受けられる可能性があります。気づいた時期に応じて以下の対処を取りましょう。

• 確定申告期限内（2月16日～3月15日）の場合…確定申告期限内に還付申告しましょう。
• 確定申告期限（2月16日～3月15日）を過ぎた場合…確定申告対象年の翌年1月1日～5年以内に還付申告可能です。

確定申告をしたものの、その際に住宅ローン控除（減税）の申告を忘れた場合には、気づいた時期に応じて以下の対処を取りましょう。

• 確定申告期限内（2月16日～3月15日）の場合…確定申告期限内にあらためて申告書を作成し直し、再度申告しましょう。
• 確定申告期限（2月16日～3月15日）を過ぎた場合…法定申告期限（翌年3月15日※）から5年以内に「更正の請求」を行いましょう。

• ※申告期限が、土曜日、日曜日、祝日等の場合は、その翌日が期限となります。