住宅ローン控除(減税)制度の概要と計算方法、手続きの流れを徹底解説

マイホームは一生の買い物です。これからの新生活が楽しみな反面、高額のお金を借りることになる住宅ローンにプレッシャーを感じる人も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

ここでは、住宅ローンの支払いの負担を軽くするためのお得な住宅ローン控除(減税)についてご説明します。

住宅ローン控除(減税)の概要

「住宅ローン控除(減税)制度」、正式名称「住宅借入金等特別控除」とは、個人が住宅ローンを利用してマイホームの取得やリフォームをする際に、一定要件のもと所得税からの控除が受けられる制度です。ケースによっては一部、翌年の住民税から控除される場合もあります。

消費税率の引上げに伴い、3年延長される住宅ローン控除(減税)

制度の概要を把握するうえで、2019年10月から住宅ローン控除(減税)の内容が拡充されることを押さえておきましょう。

これは、消費税率が10%にアップされることに伴う政府の住宅取得対策によるもので、控除を受けられる期間が現行の最長10年間から3年間延長されて13年間になります。これからマイホームの取得を検討している人にとっては見逃せないニュースでしょう。

減税期間が3年延長されるということは、それだけ節税期間が延びるということですから、人によってはより高いメリットを期待できそうです。拡充される住宅ローン控除(減税)で節税効果を効率よく得るために、住宅ローン控除(減税)制度の仕組みや適用条件をきちんと把握したうえで、購入手続きに進むようにしましょう。

【住宅の種類別】住宅ローン控除(減税)の適用条件

住宅ローン控除(減税)の適用を受けるためには、一定の条件を満たさなくてはいけません。この条件は、取得する住宅が新築なのか中古なのか、増改築のようなリフォームなのかでそれぞれ内容が異なります。次から各々の条件を説明します。

新築住宅購入の場合の適用条件

新築住宅を購入する場合には、次の条件を満たさなければいけません。

  1. 1.減税を受けようとする人自身が、住宅の引渡し日から6ヵ月以内に居住すること
  2. 2.特別控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
  3. 3.対象となる住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上が自身の居住用であること
  4. 4.対象となる住宅に対して10年以上にわたるローンがあること
  5. 5.居住用にした年とその年の前後2年ずつを合わせた計5年間に、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例といった適用を受けていないこと
  • 国税庁「No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)」

なお、算出方法の違いによって、売買契約書と登記簿上では床面積が異なる場合がありますので、住宅ローン控除(減税)の適用を受ける際には注意しましょう。

中古住宅購入の場合の適用条件

中古住宅の場合は、いつ建築されたかによって現行の耐震基準を満たしていない場合があります。そのため、中古住宅は新築住宅の適用条件に加えて、「一定の耐震基準を満たしていること」が条件となり、次の基準のいずれかをクリアしなければいけません。

  1. 1.住宅性能評価書(耐震等級1以上)を取得していること
  2. 2.耐震基準適合証明書を取得していること
  3. 3.既存住宅売買瑕疵保険に加入していること
  4. 4.築年数が一定年数以下であること(木造の場合は20年以下、耐火建築物の場合は25年以下)
  • 国税庁「No.1214 中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)」

リフォーム、増築の適用条件

リフォームや増築の場合は新築住宅の適用条件の他に、次のいずれかの工事に該当していることが必要です。

  1. 1.増改築、建築基準法に規定する大規模な修繕または大規模な模様替え(壁・柱・床・はり、屋根または階段のいずれか1つ以上)の工事
  2. 2.マンションの専有部分の床、階段または壁の過半についておこなう一定の修繕・模様替えの工事
  3. 3.家屋・マンションの専有部分のうちリビング、キッチン、浴室、トイレ、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床、または壁の全部についておこなう修繕・模様替えの工事
  4. 4.耐震改修工事(現行の耐震基準への適合)
  5. 5.一定のバリアフリー改修工事
  6. 6.一定の省エネ改修工事
  • 国税庁「No.1216 増改築等をした場合(住宅借入金等特別控除)」

なお、これらの工事費が100万円を超えていることも条件の一つです。この100万円のなかには、住宅ローン控除(減税)の適用を受ける工事と一体性があれば、設置費用や設備機器の購入費用も含めることができます。たとえば1階の水回りリフォーム時に2階のクローゼットを新たに付けた……などの場合は、2階部分の費用は一体性がないため住宅ローン控除の対象になりません。

リフォームや増築の適用条件はかなり複雑となっていますので、新築や中古住宅の購入時に比べて注意しなければいけない点がたくさんあります。自宅のリフォームに際し、住宅ローン控除(減税)の利用を検討する場合には、早めに専門家に相談すると良いでしょう。

住宅ローン控除(減税)の対象となるローン等の条件チェックも忘れずに

住宅ローン控除の対象となるローン等の適用条件もいくつかあります。すべての条件を満たす必要がありますので、きちんと確認しておきましょう。

  • 適用を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
  • 自己居住用の住宅とその敷地取得のための借入れで、一体として借入れられたものであること
  • 返済期間が10年以上あること
  • 借入れは次の6つのいずれかからのものであること
  1. 1.銀行
  2. 2.農協・信用金庫・信用組合
  3. 3.住宅金融支援機構
  4. 4.地方公共団体
  5. 5.各種公務員共済組合
  6. 6.勤務先(市場金利を換算して定められた0.2%以上の金利、2016年12月31日以前に居住用とした場合は1%以上)

ただし、親族や知人などの個人、親族の会社や自身が役員となっている企業からの借入金は対象となりません。

  • 国税庁「No.1225 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等」

他の特例との関係も要チェック

他にも、居住した年とその前後2年間(合計5年間)で、前の自宅で特定居住用財産の買換え特例や3,000万円特別控除を使っている場合はこの制度の利用ができないなど、住宅ローン控除(減税)の利用可否についての条件があります。

特定居住用財産の買換えなどの場合、譲渡損失の損益通算および繰越控除との併用は可能となります。しかし、譲渡損失の損益通算または損益通算の繰越控除を利用するということは、その適用を受ける年の所得税がゼロになる可能性があるということです。そもそも、住宅ローン控除(減税)は課税されるべき所得税がなければ利用できません。住宅にかかる税制度に関しては条件や手続き方法などが複雑ですので、不明な点は税理士等の専門家に確認してみると良いでしょう。

住宅ローン控除(減税)で一体いくら税金が戻ってくるの?

住宅ローン控除(減税)は控除期間中、原則として毎年末の住宅ローン残高の1%が所得税から控除される仕組みです。控除期間は、消費税の適用税率および居住開始期により次のようになります。

スクロールできます

適用消費税率 8% 10%
居住開始期 2021年12月31日まで 2019年10月1日~
2020年12月31日
最大控除期間 10年間 10年間 13年間
年間控除額 年末の住宅ローン残高の1%
(最大40万円)
年末の住宅ローン残高の1%
(最大40万円)
【1~10年目まで】
年末の住宅ローン残高の1%(最大40万円)
【11~13年目まで】
「建物価格×2%÷3」または「年末のローン残高の1%」のいずれか低い金額

控除額は年末の住宅ローン残高の1%と計算自体はシンプルですが、通常ローン残高は毎年減っていきますから、控除額も年々変化していきます。これから住宅ローンの利用を検討する人は、まずは銀行のWebサイトから借入れシミュレーションなどをおこない、各年末の残高状況から控除期間全体の見積もりを立ててみましょう。

なお、住宅ローン控除(減税)は、本来払うべき所得税から直接引くことができる税額控除という仕組みです。しかし、本来の所得税額が住宅ローン控除(減税)可能額より少ない場合は、控除可能額のすべてを利用することができないため、残った部分は翌年の住民税から差し引かれることになります。

住宅ローン控除の計算方法

毎年控除できる金額は、「年末時点の住宅ローン残高×控除率1%」の計算式にあてはめると簡単に計算できます。たとえば、年末時点の住宅ローン残高が3,000万円の場合は以下の通りです。

3,000万円×1%=30万円(その年の所得税から控除できる金額)

控除可能額は上記のように「年末時点のローン残高から計算した金額」と、「最大控除額である40万円」のうち少ない金額のほうが適用されます。たとえば、年末時点で4,500万円のローンが残っていた場合、計算式にあてはめると以下のように計算できます。

4,500万円×1%=45万円

しかし、年間の最大控除額は40万円と決められているため、住宅ローン控除として所得税から差し引くことができる金額は40万円となります。

いくら戻るか調べるならシミュレーションをおこなおう

控除可能額の考え方を把握したうえで、納めるべき所得税や住民税の金額を当てはめると、実際に控除される金額が見えるようになってきます。

一例を挙げて計算してみましょう。計算に用いる条件は次の通りとします。

  • 年末の住宅ローン残高3,000万円
  • 本来納めるべき所得税7万円
  • 翌年の住民税16万円
  • 住宅ローン控除可能額:3,000万円×1%=30万円

この場合には本来納めるべき所得税7万円より控除額30万円のほうが大きいため、所得税の納付は不要です。所得税から控除しきれなかった23万円分は、翌年の住民税から差し引かれますが、住民税からの控除額は上限が決まっており、前年の課税総所得金額の7%(136,500円限度)までとなります。

  • 居住年が2014年4月から2021年12月の場合に限る。

このケースでは、住民税から控除できる最大額は136,500円であるため、実際に控除される金額は下記のようになります。

7万円+13万6,500円=20万6,500円

同じように、2年目以降も計算することができます。

住宅ローンのシミュレーションはこちらから

住宅ローン控除(減税)の手続き方法と注意点

初めて住宅ローン控除(減税)の適用を受けるときには、確定申告をすることが必要です。入居した年の翌年に、次の必要書類を申告書に添付し、納税地の税務署長に提出することになります。

  1. 1.確定申告書A(第一表と第二表)
  2. 2.(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書
  3. 3.住宅ローンの借入残高証明書
  4. 4.勤務先の源泉徴収票
  5. 5.土地建物の登記簿謄本
  6. 6.建築請負契約書または売買契約書のコピー
  7. 7.マイナンバーカード(本人確認書類)

これらの書類は、税務署やローンを借入れした金融機関、不動産会社、法務局などから入手しましょう。なお、確定申告の期間は毎年2月16日~3月15日とされていますが、住宅ローン控除などの還付を受けるためだけに申告する場合、確定申告期間に限らず翌年1月1日から5年間いつでも申告できます。このことを「還付申告」といいます。

2年目以降の手続きにおける注意点

住宅ローン控除(減税)の適用を受けた1年目は確定申告が必要ですが、会社員の場合、2年目以降は会社でおこなう年末調整の際に住宅ローン控除(減税)の手続きをすることが可能です。年末調整で住宅ローン控除(減税)の手続きをおこなう場合、税務署から届く書類や銀行の残高証明書などの必要書類を勤務先に提出することになります。

一方、自営業者など源泉徴収制度の対象とならない人は、1年目と同様、確定申告の際に住宅ローン控除(減税)の申請に必要な書類を添付し提出しなければいけません。

まとめ

住宅ローン控除(減税)のような国の制度を賢く利用すれば、住宅ローンの支払いの負担も大きく軽減されます。住宅購入の際には、住宅ローンの返済額と控除される金額も含めてシミュレーションを立てることが重要です。とはいえ、住宅ローン控除(減税)を受けるための条件や控除額の計算方法等は複雑でわかりづらいものです。

住宅ローンの手続きや必要書類、審査のスケジュールなど不安なことが多いと思います。最近では、多くの銀行が休日相談会という名前で土日に相談を受け付けています。銀行によっては、来店時間の事前予約が可能な店舗や、土日営業している店舗、平日夜遅くまで営業している店舗を設置している場合がありますので、ご予定に合わせて一度相談してみることをオススメします。

具体的な税制に関する手続き方法については、税理士法上、ご案内いたしかねますので、お近くの税務署にお問合せください。

本記事は2019年9月時点の情報に基づいて作成しておりますが、将来の相場等や市場環境等、制度の改正等を保証する情報ではありません。

續 恵美子(つづき・えみこ)
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保有資格:
日本FP協会認定CFP(R)

生命保険会社にて15年勤務したあと、ファイナンシャルプランナーとしての独立を目指して退職。その後、縁があり南フランスに移住。夢と仕事とお金の良好な関係を保つことの厳しさを自ら体験。生きるうえで大切な夢とお金について伝えることをミッションとして、マネー記事の執筆や家計相談などで活動中。