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vol.67 不動産の有効活用

Q

家の裏に長年空き地になっている土地があり、「アパートを建てませんか」「マンション経営をしてみませんか」といったセールスをよく受けます。どのようなメリットやリスクがあるのでしょうか。

Aさん 65歳 男性

A

○土地活用のメリット

 土地活用によるメリットには、次のようなものが挙げられます。

・賃料収入が見込めます。
 不動産を持っている場合、固定資産税(地域によってはこれに加えて都市計画税)が毎年発生します。安定した賃料収入が得られれば、空き地のままでもかかる固定資産税や相続税の支出に備えることができます。

・税制の特例が適用される場合があります。
 一定の基準を充たす住宅用地では、課税標準(固定資産税額を算出する際に基準となる価格)が更地の場合に比べて低くなります。
 また、相続時において相続税がかかる場合にも、一定の基準を充たす貸家建付地(賃貸アパート・マンションなどの敷地)は課税評価額が低くなります。

賃貸アパート・マンションであれば、上記2つのメリットが受けられる可能性があります。ただし、土地の広さや交通の便などによっては、アパート・マンション向きでない土地もあります。また、周辺の需要と供給の状況によっては、せっかく建てても空室がちになってしまうかもしれません。
 最近では、少子高齢化を背景に、高齢者向け施設(サービス付き高齢者向け住宅、グループホーム、老人ホームなど)に関心を寄せる地主さんもいらっしゃるようです。
 所有地の有効利用についてお悩みの場合は、りそな銀行が、土地の特性やお客さまのニーズに沿ったご提案やアドバイスをさせていただきます。

○土地活用のリスク

 土地活用にはリスクもあります。

・低収入リスク
 空室率が高く、見込んだ収入が得られないリスクがあります。地域の特性や物件の需給バランスなどを事前に把握した上で、どのような建物にするのかをよく検討することが重要です。
 空室や家賃滞納のリスクに対して、一括借上システム(不動産会社が全室まとめて借り上げ、オーナーに対し毎月一定の賃料を支払うシステム)を利用する方法もあります。

・流動性リスク
 何らかの事情でまとまったお金が必要になった時などに、売却が進まずすぐに換金できない可能性があります。いざという時に困らないよう、賃貸開始後の管理コストや将来発生する大きな出費(物件の修繕費、相続による相続税など)を考慮した長期の資金計画が必要になります。

○最後に

不動産は分割しづらい資産ですので、土地活用をするしないにかかわらず、相続時の遺産分割が円滑に進むよう、準備をしておくことが望ましいと言えます。
 相続人が複数いらっしゃる場合には、お元気なうちに遺言書を作成されることをお勧めします。
 りそな銀行では、不動産の売買や土地活用等に関するご相談を承っており、お客さまのニーズに合わせた建設会社等の紹介もさせていただきます。ぜひ一度、お近くの支店までご相談ください。

(2013年1月現在)

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今回の回答者
りそな銀行ファイナンシャルプランナー 村上 暢氏
平成17年入社。神戸支店駐在。担当エリア:ひょうご地域(尼崎北支店、尼崎支店、塚口支店、伊丹支店、川西支店)
 
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